A Milano i prezzi delle abitazioni continuano a correre oltre la media nazionale, ma almeno per il momento il rischio bolla resta escluso. È quanto si evince dall’ultimo UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, da cui emerge che un’economia robusta, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole continuano a sostenere la domanda di case. Tuttavia, al netto dell’inflazione, i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018.
In generale, secondo Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy:
“Il mercato immobiliare italiano ha risentito meno dell’aumento dei tassi d’interesse rispetto al resto d’Europa, grazie a una leva finanziaria particolarmente bassa. Nel confronto con altre grandi città internazionali, Milano presenta prezzi più contenuti, nonostante molti fattori positivi come l’ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali in programma nel 2026”.
Miami: rischio bolla più elevato
Lo studio, che analizza i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città di tutto il mondo, compreso il capoluogo lombardo, mette in luce una generale riduzione del rischio bolla immobiliare per il secondo anno consecutivo.
Tra le città esaminate, attualmente Miami mostra il rischio più elevato, seguita da Tokyo e, nonostante un calo significativo del punteggio rispetto allo scorso anno, da Zurigo. Un elevato rischio di bolla immobiliare è evidente a Los Angeles, Toronto e Ginevra.
Nella categoria di rischio moderato si trovano Amsterdam, Sydney e Boston, e dopo una forte riduzione degli squilibri, anche Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv e Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid. Dubai è la città che ha registrato il maggior aumento del punteggio di rischio.
Secondo l’indice, un basso rischio di bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano nella stessa categoria. San Paolo è la città che registra il rischio di bolla più basso.
Boom e crisi
I prezzi delle abitazioni, adeguati all’inflazione, nelle città analizzate sono in media circa il 15% più bassi rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale. I prezzi reali di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi post-pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdam, invece, hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali.
L’analisi di Ubs mette inoltre in luce come negli ultimi quattro trimestri, la crescita dei prezzi delle case è stata contenuta. Ci sono tuttavia eccezioni. A Parigi e Hong Kong sono continuate forti correzioni. Al contrario, nelle località ambite come Dubai e Miami, i prezzi hanno registrato un’ulteriore impennata. Inoltre, in alcune città con una marcata carenza di abitazioni, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi reali sono aumentati di oltre il 5% rispetto lo scorso anno.
La carenza di abitazioni come fattore di stabilità
Sul fronte dei prezzi, lo studio sottolinea inoltre come la crescente carenza di alloggi, che si riflette nell’aumento degli affitti, ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Gli affitti reali sono aumentati in media del 5% negli ultimi due anni e nella maggior parte dei casi hanno superato la crescita dei redditi.
Nella maggior parte delle città la crescita degli affitti è addirittura aumentata negli ultimi quattro trimestri. Nessun miglioramento è arrivata dal fronte dell’offerta, in quanto gli alti tassi di interesse, l’aumento dei costi di costruzione, la riduzione dei permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città.
Miglioramento in arrivo
La situazione è tuttavia destinata a migliorare. L’aumento degli affitti – si legge nel report – sta sostenendo la domanda di case di proprietà nelle aree urbane. Nel frattempo, il calo dei tassi d’interesse sposterà in modo netto il vantaggio in termini di costi d’uso dall’affitto all’acquisto. Di conseguenza, gli acquirenti della prima casa torneranno sul mercato con il conseguente miglioramento dell’accessibilità del mercato.
