*Sara Silano è Caporedattore di Morningstar in Italia. Il contenuto di questo articolo esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.
(WSI) – Per i titoli immobiliari, l’ultimo è stato un mese di realizzi. L’indice Msci World Real estate ha perso il 2,8%, ma la performance da gennaio resta positiva per poco meno del 18%. I rialzi degli anni scorsi e i timori di una bolla sul mercato del mattone hanno reso più difficile trovare opportunità di investimento e fatto aumentare la cautela degli investitori.
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Negli Stati Uniti, il prezzo degli immobili è sceso per la prima volta nel terzo trimestre, dopo dodici mesi di aumenti, mentre i tempi per vendere una casa sono cresciuti. Inoltre, secondo i dati della Mortgage Bankers Association, il volume delle richieste settimanali di nuovi mutui è calato del 2,6% (al 7 ottobre). Sono diminuite anche le domande di rifinanziamento (-4,9%). Per contro, i tassi sui contratti trentennali sono saliti dal 5,94 al 5,98%, risentendo degli interventi di politica monetaria della Federal Reserve.
Sul rischio di bolla immobiliare è intervenuta anche la Banca centrale europea (Bce), che ha sottolineato, nel suo ultimo bollettino, la necessità di seguire con attenzione la dinamica dei prezzi in questo settore. Nell’Unione, l’investimento nel real estate è favorito da bassi tassi di interesse e dalla forte liquidità presente sul mercato.
Il settore immobiliare italiano non fa eccezione nel panorama europeo e ha mostrato i primi segnali di rallentamento. Tuttavia, i titoli del comparto continuano a mettere a segno buone performance e da inizio anno i rialzi sono a due e tre cifre. Nelle ultime settimane sono state protagoniste le semestrali, con società come Aedes e Alerion, che hanno registrato una contrazione del giro d’affari e altre, tra cui Beni Stabili e Igd, il cui reddito operativo è aumentato.
Nell’ultimo mese, alcune vicende societarie hanno animato il mercato finanziario. Pirelli Real Estate ha concluso una joint venture con il gruppo tedesco Kronberg per investire nel mercato residenziale della Germania. La neonata P&K Real Estate si è già aggiudicata la gara per rilevare da Corpus Immobiliengruppe, uno dei principali operatori del Paese, circa 1.600 unità immobiliari nella zona ovest di Berlino per un valore complessivo di 72,5 milioni di euro. Aedes, invece, ha dichiarato di voler puntare sui fondi immobiliari, contando di lanciarne di nuovi entro la prima metà del prossimo anno.
L’industria dei fondi specializzati sul mattone sembra non conoscere crisi. Da dicembre 2004 ne sono stati lanciati cinque, portando a 35 il numero complessivo e un altro è in fase di collocamento. Fino al 19 ottobre è, infatti, possibile prenotare le quote di Beta, il nuovo prodotto ad apporto di Fimit Sgr, società del gruppo Capitalia, costituito con immobili conferiti dall’Inpdap. Dall’inizio dell’anno, il patrimonio dei fondi immobiliari italiani è passato da 8 a 8,4 miliardi, secondo i dati Assogestioni.
Questi strumenti hanno conosciuto un rapido sviluppo a livello internazionale, perché hanno trasformato beni fisici in strumenti finanziari, che possono essere confrontati con altre classi di attività, quali le azioni e le obbligazioni. Secondo Arthur Oduma, analista di Morningstar negli Stati Uniti, la crescita del numero di Reits, fondi immobiliari americani quotati in Borsa, ha reso il mercato del real estate più trasparente, riducendo le possibilità di ottenere extra-rendimenti dalle anomalie sui prezzi degli edifici. Nello stesso tempo, ha generato nuove opportunità dalla doppia natura di questo mercato, che si basa sia sulla compravendita delle proprietà materiali sia sulla negoziazione delle azioni (ossia dei Reits). Occasioni di profitti addizionali si possono, quindi, creare dalle disparità di valutazioni tra queste due componenti.
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