Articolo di Gian Luca Cardarelli, consulente finanziario di Bologna
E’ utile ricordare che l’emergenza Covid nella sua drammaticità ha portato importanti benefici ad alcuni comparti quali la tecnologia, accelerando il trend dei prossimi decenni in pochissimo tempo ma ha anche modificato la dinamica di alcuni settori commerciali, quali l’immobiliare.
Sappiamo tutti che in Italia l’investimento per eccellenza è sempre stato il mattone ma oggi sussistono una serie di elementi che rendono questo asset più vulnerabile rispetto al passato. Le ragioni sono da ricercare nei prezzi tendenzialmente stabili o in discesa e nella modifica di alcuni comportamenti chiave, indicati di seguito, che portano a rivedere il peso del patrimonio immobiliare sul totale del patrimonio finanziario.
Il mercato immobiliare e i cambiamenti demografici
Partiamo dal saldo netto degli italiani, un dato a cui dobbiamo porre attenzione: ogni anno ci sono circa 200.000 persone in meno. Dal 2008 il numero dei morti in Italia ha iniziato a superare il numero delle nascite creando una dinamica demografica sfavorevole che riduce sempre più l’effetto di spinta sul mercato immobiliare, liberando patrimonio abitativo a favore degli eredi.
Siamo tra i principali proprietari di case al mondo, con un patrimonio immobiliare che ammonta a circa 6.000 miliardi rispetto a quello finanziario che risulta pari a circa 4.400 miliardi (e ahimè 1/3 di questa ricchezza è parcheggiata nei C/C). Possediamo quindi più immobili che ricchezza finanziaria e parliamo di 60.000.000 di individui che posseggono circa 68.000.000 di unità immobiliari.
E’ giusto ricordare che nei Paesi del Nord Europa la proprietà immobiliare non supera mai il 50% mentre in Italia più del 78% possiede la prima casa ed oltre il 18% è titolare di una seconda casa. Siamo quindi destinati ad avere più offerta abitativa rispetto alla domanda e solo parzialmente il fenomeno dell’immigrazione contribuisce ad alleggerire tale dato.
Dal 2010, inoltre, si è ridotta la ricchezza familiare media ed è diminuito il numero di persone che comprano casa per abitarci a causa della ridotta bancabilità. Non giova, poi, la tendenza da parte dei giovani a non essere legati a una residenza fissa ma di essere liberi di muoversi e spostarsi senza vincoli di alcun tipo.
I Millennials sfatano il mito della casa di proprietà
La generazione dei millennial preferisce l’utilizzo rispetto al possesso, sono portati a scegliere l’affitto piuttosto che l’acquisto, e questo anche per tanti altri servizi come telefoni, computer , macchine, ecc. In ottica di valutazione di portafoglio diventa quindi sempre più importante analizzare la parte immobiliare e tenere in considerazione tutti gli aspetti, sia sociali che economici evitando possibilmente alcuni errori di finanza comportamentale.
Spesso, infatti, si tende ad investire maggiormente vicino al territorio in cui viviamo (home bias) perdendo completamente di vista le opportunità presenti in altri parti del Paese e/o del mondo, dando anche poca importanza al “costo di ingresso” dell’investimento. Imposta registro, imposta catastale, spese notarili e costo di intermediazione portano in saldo negativo l’investimento iniziale che troverà un punto di pareggio solo negli anni successivi.
Ricordiamoci poi che dare una casa in affitto vuol dire avere una gestione burocratica degli incassi, sostenere spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, costi di ristrutturazione e un rischio di morosità degli inquilini e/o rotazione degli affitti che non esonera il proprietario dal pagamento delle imposte in caso di mancata riscossione.
Se a tutto ciò sommiamo l’elevata tassazione, la riforma del catasto italiano e il probabile inasprimento delle aliquote di successione non troviamo forti elementi che avvantaggiano oggi l’acquisto e la detenzione dell’immobile.
Come è possibile quindi diversificare gli investimenti?
La prima casa deve essere ricompresa nell’asset patrimoniale in quanto impiegando i risparmi per comprarla devo considerare l’immobilizzazione della stessa cifra (non posso vendere separatamente il bagno o la cucina ma devo vendere tutto). Ecco quindi che la ricchezza complessiva va cubata per non creare delle sproporzioni e va diversificata il più possibile in questo modo:
- Immobile 1° casa
- Investimenti finanziari
- Materi Prime
- Oro
- Oggetti d’arte
- Altro
I fattori da tenere in considerazione sono vari e vanno valutati insieme al consulente in base a diversi fattori.
Il lavoro che viene fatto è quasi da psicologici al fine di riportare i risparmiatori su un aspetto razionale di distribuzione delle loro ricchezze.
Ricordiamo che in Italia solo il 18% della popolazione dichiara di conoscere il significato di pianificazione finanziaria.
Ben il 60% non segue alcuna regola precisa e dichiara di non aver mai avuto un piano finanziario con la conseguenza di investire in modo emotivo e/o lasciare il denaro sul c/c senza tener conto dell’erosione inflattiva.
Capire le esigenze e valutare ciò che è conveniente per il cliente fa parte del ruolo del consulente e a volte può non corrispondere a ciò che la persona desidera in quel momento perché condizionata dal periodo storico o perché dominata da scelte emotive e familiari e non dalla visione d’insieme.
In alcuni casi estremi non si ha in mente i propri obiettivi, la percezione dei propri risparmi e addirittura dei propri redditi e delle possibilità che questi offrono. Avere quindi la consapevolezza della propria condizione patrimoniale è il primo passo verso un maggior benessere economico futuro. L’analisi del patrimonio finanziario serve ad evitare concentrazioni e a portare la propria ricchezza complessiva nel giusto equilibrio per avere un portafoglio adeguato che consenta di far fronte a qualsiasi necessità nei vari periodi di investimento.
Sapevi che è possibile fare una valutazione del proprio patrimonio finanziario in modo del tutto gratuito?
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