È stato un anno nero, il 2020, per le vendite immobiliari all’asta: sono stati 95.329 gli immobili messi all’asta nel corso del 2020, per un numero totale di 117.376 aste. Si tratta di numeri dimezzati rispetto al 2019 e una perdita di circa 6,6 miliardi di euro dovuta alla sospensione delle aste.
È la situazione fotografata da Scenario aste 2020, l’analisi annuale realizzata da Reviva, la prima startup specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari.
“È stato un anno difficile sotto tanti aspetti e l’attuale emergenza sanitaria ha inciso fortemente anche sul mercato Real Estate delle aste immobiliari che si è trovato per diversi mesi fermo in attesa che riprendesse la macchina giudiziaria” ha spiegato Giulio Licenza CBDO e co-founder di Reviva.
L’analisi contenuta all’interno dello Scenario aste immobiliari 2020, si basa esclusivamente sui dati del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP)
Un anno a tre tempi
Come osservato da Scenario Aste, il 2020 è iniziato con un dato positivo: da gennaio a febbraio ci sono state infatti il 15% di aste pubblicate in più rispetto al 2019.
Una crescita che si è pesantemente arrestata da marzo a settembre, quando le aste sono state l’86% in meno a causa del lockdown, che ha obbligato i singoli tribunali a sospendere le attività per periodi variabili in base alle singole province.
Il terzo e ultimo tempo è stato invece da ottobre a dicembre, dove le aste sono state il 24% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019.
“Le motivazioni di questo dato negativo sono da ritrovarsi in due cause. La prima è stata una sorta di incertezza operativa dei tribunali, accentuata anche dalla divisione delle regioni in zone gialle, arancioni e rosse dove talvolta sono state sospese le vendite in asta ” – spiega Licenza – “e la seconda è stata lo stop alle aste, aventi ad oggetto immobili prima casa, introdotto con il decreto “cura Italia” e poi prorogato fino a fine anno. In questo caso s’intendono quegli immobili che sono ancora l’abitazione dove il debitore e la sua famiglia attualmente risiedono. Attraverso l’analisi dei dati abbiamo infatti stimato che questi corrispondono a circa il 36% totale degli immobili.”
I dati del 2020
Venendo ai numeri, nel corso del 2020 sono stati 95.329 i lotti messi all’asta. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 117.376. Dati dimezzati se si confrontano con quelli del 2019 e che segnano un 40,6% in meno per quanto riguarda i lotti messi all’asta e un 53,9% in meno per quanto riguarda il numero delle aste svoltesi. In particolare sono state 44.191 le aste sospese durante il primo lockdown, da marzo a maggio, mentre durante la seconda ondata sono state 523.
Il valore complessivo perso durante la sospensione delle aste è stato di 6.592.317.051 miliardi di euro. Ne ha risentito anche l’offerta minima delle aste complessiva che nel 2020 si ferma a 15.255.599.915 miliardi contro i 32 miliardi del 2019, il 52% in meno.
È importante specificare che la riduzione del numero delle aste è stata superiore rispetto a quella dei lotti in quanto ci sono stati meno lotti che sono riusciti ad andare all’asta. In caso di mancata vendita del lotto infatti, quest’ultimo può essere rimesso all’asta mediamente dopo cinque mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. La chiusura dei tribunali non ha quindi agevolato una procedura già particolarmente lenta e complessa.
Per quel che riguarda i 95.329 lotti all’asta il 50,7% sono residenziali, il 37.8% non residenziali e infine il 11,5% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 72% dei lotti è coinvolto in esecuzioni immobiliari, il 26% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Infine nel corso del 2020 il 78,9% dei lotti è andato in asta una singola volta, dato che conferma le difficoltà incontrate a causa dell’emergenza Coronavirus.
Infine nel corso del 2020, a fronte del valore complessivo di 1,6 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta al blocco delle aste è stata complessivamente di 1,1 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 26,7%.
La geografia delle aste immobiliari 2020
È ancora Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta con 4.472 lotti seguita quest’anno da Perugia con 3.032 lotti e Ancona con 2.993 lotti. Quarto e quinto posto per Milano con 2.859 e Bergamo con 2.737 lotti, che perdono rispettivamente il secondo e il terzo posto che occupavano nel 2019.
Risulta invece essere Trieste la provincia con il minor numero di immobili all’asta con solo 68 lotti. A livello regionale invece è la Lombardia ad aver avuto il maggior numero di lotti all’asta con 15.754 lotti, complessivamente il 16,5%, seguono la Sicilia con 9.257 lotti ovvero il 9,7% e infine il Lazio con 7.349 lotti che equivalgono al 7,7%.
Dall’analisi inoltre emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del Sud. Ad esempio mediamente i lotti in vendita ad un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali in Trentino Alto Adige, la cui offerta minima media è di 293.270 € mentre quelli ad un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 30.096 €.
Sempre nel 2020 è stata di 75,15 € l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita un immobile seminterrato di 25 mq a Paola in provincia di Cosenza, mentre al contrario l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 33.492.800 €, ha riguardato un complesso immobiliare a destinazione d’uso ospedaliera a Roma.
Infine i lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 84.704 €. Nello specifico quelli mediamente più costosi in Trentino a 122.802 € e quelli più economici in Calabria a 47.519 €.
Cresce la modalità di vendita online
Il distanziamento sociale e più in generale i divieti di assembramento e le misure adottate per evitare l’aumento dei contagi ha portato anche il settore Real Estate delle aste immobiliari ad adottare strumenti digital per adattarsi ai cambiamenti in atto nella società.
Nel 2020 sono infatti diminuite del -22% le modalità di vendita fisica presso il venditore in favore di un aumento medio dell’85% delle vendite in via telematica.
“La vendita telematica allo stato attuale costituisce una barriera d’ingresso al privato che è costretto ad avere pec, firma digitale e passare attraverso un iter burocratico molto complesso. Tuttavia possiamo considerare l’adozione delle vendite telematiche un segnale positivo in un periodo difficile che testimonia come sia in atto, seppur ancora timidamente, un processo di digitalizzazione del processo di acquisto anche del settore immobiliare di cui si avvisava ormai da tempo l’esigenza. Segno di come a volte periodi complessi ci portano ad accelerare i cambiamenti in atto nel mercato.” – conclude Licenza.
