La nuova stretta sul costo del denaro della Bce, che ieri ha alzato i tassi di interesse di 75 punti base dà una nuova spinta ai rincari dei mutui. Soprattutto quelli a tasso variabile. Appena confermata la terza manovra anti-inflazionistica della Bce, gli analisti stimano che l’Euribor, il tasso di riferimento dei mutui variabili, arriverà a metà 2023 sopra il 3%, ai livelli del 2008: ad oggi l’Euribor a 3 mesi ha già superato l’1,5%, in aumento di 200 punti base rispetto ad aprile.
L’Eurirs a 20 anni invece, il riferimento per il tasso fisso, da inizio anno è già cresciuto di oltre 250 punti base superando nell’ultima settimana il 3% e probabilmente subirà un impatto minore delle decisioni dell’Eurotower.
Gli impatti sulle rate dei mutui
Per capire quale sia concretamente l’impatto del rialzo dei tassi, consideriamo il seguente scenario analizzato dall’osservatorio di MutuiOnline.it: un impiegato di 39 anni che richiede un mutuo di 140.000 euro per un immobile da 200.000 euro, quindi con un Loan To Value (LTV) del 70%, con durata 20 anni.
Fino a due giorni fa la migliore offerta a tasso fisso aveva un tasso del 3,36% e prevedeva il pagamento di 802€ mensili. Con l’aumento di 75 punti base la rata diventerebbe 857 euro, aumentando quindi del 7%, e costando oltre 13 mila euro in più nell’arco di 20 anni.
Il tasso variabile crescerebbe in proporzione di più: la migliore offerta al momento prevede un pagamento di 641 euro al mese, con tasso 0,95%, che diventerebbero 689 euro se il tasso salisse a 1,70%, richiedendo un esborso di oltre 11 mila euro in più.
Nonostante l’aumento dei tassi è ancora possibile risparmiare confrontando le differenti offerte sul mercato: secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it a settembre il TAN variabile migliore per i mutui a tasso fisso è stato di 2,03%, ben 130 punti base inferiore alla media di 3,34%; similmente la migliore offerta variabile si è assestata sullo 0,53% rispetto al TAN medio di 1,85%.
Aumentano le richieste non a tasso fisso: quali prodotti sul mercato?
Gli aumenti del costo del denaro hanno avuto due impatti significativi sulle intenzioni di acquisto dei consumatori nel trimestre corrente.
In primis sono aumentate significativamente le richieste di surroga, dal 12,1% al 19,2% del mix, un trend in controtendenza rispetto alla riduzione delle surroghe osservata negli ultimi 3 anni. L’obiettivo principale di chi richiede una surroga oggi è tutelarsi dagli aumenti dell’Euribor, surrogando verso un tasso fisso o un tasso variabile con cap che garantiscono maggiore stabilità.
Il secondo impatto dell’aumento dei tassi è stato il cambio di mix nel tipo tasso, con la quota di richieste di mutuo a tasso fisso su MutuiOnline.it crollata dal 90% nei primi mesi dell’anno a poco più del 50% del totale. ù
Le restanti richieste si sono divise tra il “classico” tasso variabile (29%), e altre tre tipologie di prodotto, più complesse ma utili da conoscere in una fase di mercato come quella attuale: il mutuo variabile con cap (17,8%), il mutuo a tasso misto e il mutuo a rata costante. In particolare:
- Tasso variabile con cap: si tratta di un tasso variabile con un tetto massimo d’interesse detto cap. È un prodotto interessante in un momento come quello attuale in cui lo spread tra tasso fisso e variabile è alto (150 punti base a settembre) e sono probabili ulteriori aumenti dei tassi. Infatti al costo di uno spread sull’Euribor maggiore rispetto al classico variabile, ci si mette al riparo da eccessive oscillazioni del mercato conoscendo sin da subito l’importo massimo della rata;
- Tasso misto: si tratta di un prodotto che permette di passare dal tasso fisso al variabile (o viceversa) più volte nel corso del contratto, con delle tempistiche definite. Il tasso di partenza può essere sia fisso sia variabile e nella maggior parte dei casi l’opzione di modifica del tasso viene acquistata in fase di sottoscrizione del contratto ad una maggiorazione di spread. E’ un prodotto più complesso di un tasso variabile con cap, che però permette di navigare le incertezze del mercato con un tasso di partenza competitivo;
- Tasso variabile a rata costante: è un mutuo adatto per chi vuole pagare sempre lo stesso importo mensile e ha flessibilità sulla durata del contratto. Infatti con questo prodotto se i tassi salgono la rata resta costante ma la durata del mutuo si allunga, se scendono la durata diminuisce. Questo prodotto assicura serenità nel programmare le spese grazie alla rata costante, ma espone a un rischio significativo di aumento del costo totale del mutuo se i tassi aumentino.
L’Italia rispetto al resto del mondo: quali sono le differenze?
Secondo i dati dell’Osservatorio immobiliare di MutuiOnline.it i prezzi delle case in Italia sono cresciuti di meno del 6% negli ultimi 3 anni, attestandosi poco sotto i 2.000 euro al metro quadro, e sono ancora inferiori ai prezzi medi registrati agli inizi degli anni 2010.
Le differenze tra le regioni sono significative: le tre regioni con i prezzi più alti, non a sorpresa, sono il Trentino Alto Adige (2.969 euro/mq), il Lazio (2.614 euro/mq) e la Lombardia (2.202 euro/mq), mentre le tre regioni con i prezzi più bassi, tutti sotto i 1.300 euro/mq sono Calabria, Umbria e Sicilia.
Le analisi di Oxford Economics riportate dal The Economist raccontano uno scenario molto diverso a livello internazionale: negli Stati Uniti i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 45% negli ultimi 3 anni, nel Regno Unito del 23,6%, in Olanda del 39,7% e in Portogallo del 29%. Questo aumento è stato causato da un vero e proprio boom degli investimenti immobiliari nelle principali economie del mondo trainato dai tassi ai minimi: in questo modo i prezzi delle case sono aumentati a dismisura con la crescita della domanda e il mattone è diventata la forma di investimento preferita da molti risparmiatori in quanto semplice e molto profittevole.
Con la fine dell’era dei tassi ai minimi ci potrebbe essere una drastica inversione di tendenza: negli Stati Uniti attualmente il tasso di interesse dei mutui a tasso fisso sfiora il 7% (grazie agli aumenti di 300 punti base della Fed) e nel Regno Unito il 6% (+2,15% rispetto a inizio anno), e considerando che una quota significativa dei mutui è a tasso variabile, l’impatto sui mutuatari sarà significativo. Tutti gli analisti finanziari sono concordi nell’affermare che non si corre il rischio di rivivere la crisi del 2007, grazie a una maggiore capitalizzazione delle banche e a maggiori verifiche sulle finanziabilità dei mutui, però il mercato immobiliare ha già iniziato a rilevare cali nei prezzi delle case.
Che fine hanno fatto i mutui giovani?
Buone notizie per i mutui giovani: il nuovo Governo ha annunciato durante la riunione della commissione speciale della Camera l’intenzione di presentare un “maxi-emendamento” al Decreto Aiuti Ter, sulla scia dell’apertura mostrata dall’ultimo Consiglio dei ministri del Governo Draghi.
Il provvedimento includerebbe anche le modifiche alla norma che salvaguarda i tassi di interesse agevolati sui mutui per gli under 36 per l’acquisto della prima casa, nonostante l’aumento dei tassi. Al momento la norma sarebbe valida per le domande di mutuo presentate entro il 31 dicembre 2022, ma si auspica un’estensione della norma al 2023.
