Sono di nuovo i mutui a preoccupare il mercato americano. Dopo le cartolarizzazioni dei subprime del 2008 e che portarono alla grande crisi sfociata nel fallimento di Lehman Brothers, la situazione del mercato immobiliare negli Usa torna ad essere esplosiva. Ma cosa sa accadendo e perché?
Cosa sta succedendo ai mutui Usa
Durante i primi giorni della pandemia di coronavirus nel 2020 e nel 2021, i tassi dei mutui ipotecari sono diminuiti drasticamente e milioni di proprietari di case hanno colto al volo l’opportunità di rifinanziarsi. Il mutuo trentennale è sceso al 2,65% all’inizio di gennaio del 2021, secondo i dati pubblicati da Freddie Mac. La stessa Federal Reserve Bank di New York ha stimato che 14 milioni di mutui sono stati riconsiderati durante quello che negli Stati Uniti viene definito il “boom del rifinanziamento pandemico”.
Tutto questo ha generato un vero e proprio terremoto nel settore. Le scosse di assestamento si stanno ancora diffondendo nel mercato immobiliare. Ma vediamo perché.
Il proprietario di casa medio che ha rifinanziato il mutuo ha visto la propria rata mensile scendere di circa 220 dollari, fanno sapere dalla Fed. Proprio in virtù di questo i proprietari di case non sono entusiasti di rinunciare al loro tasso ipotecario bassissimo e vendere la loro casa. Non solo i tassi sono molto più alti oggi, con il 30-ennale sopra il 6%, ma i prezzi delle case hanno continuato a rimanere elevati.
E’ per questo che una delle maggiori conseguenze del boom dei rifinanziamenti è che oggi gli aspiranti acquirenti di case fanno fatica per trovare case in vendita. La fine del più recente periodo di tassi di interesse eccezionalmente bassi lascia i proprietari di case in qualche modo disincentivati a vendere o cambiare proprietà.
I nuovi annunci, quanti venditori stavano mettendo in vendita le loro case, sono diminuiti del 16% dall’inizio di maggio rispetto a un anno fa e i prezzi delle case sono saliti di circa il 36% rispetto ai valori pre pandemia. Le vendite di case di proprietà precedente sono diminuite del 22% su base annua a marzo, secondo l’Associazione nazionale degli agenti immobiliari.
Molti acquirenti si rivolgono a nuove costruzioni per trovare buone opzioni abitative a prezzi vantaggiosi. Le vendite di nuove case sono aumentate del 9,6% a marzo.
E per il settore dei mutui, è probabile che gli affari siano molto più lenti di quanto non fossero durante la pandemia poiché un minor numero di proprietari di case sta cercando un finanziamento per acquistare casa. La Fed di New York ha affermato che le nuove pratiche di mutui, che includono mutui rifinanziati, sono diminuite drasticamente nel primo trimestre del 2023 a 324 miliardi di dollari, il livello più basso dal 2014
L’aumento dei tassi tra dicembre 2020 e ottobre 2022 non è stato solo ripido, ma storico: i tassi sono passati dal 2,68% nel 2020 al 6,9% nel 2022, la più grande oscillazione dall’inizio degli anni ’80, ha affermato la NY Fed, citando i dati di Freddie Mac .
La paura? Che tutto questo ridursi delle compravendite del settore immobiliare finisca per congelare ancora di più l’economia americana, ma soprattutto le banche, che vedranno da un lato contrarsi violentemente il giro d’affari, ma dall’altro dovranno continuare a pagare per mutui il cui tasso di riferimento è molto distante dai tassi di mercato, e dovranno farlo per molto tempo. Fin quando riusciranno a sostenerli?
