Anche se la linea M4 di Milano è ancora in fase di realizzazione, sembra che l’interesse si stia spostando su un nuovo progetto ancora in fase embrionale. Eppure molto ambizioso: una sesta linea metropolitana che segua l’asse Viale Certosa, Sempione, fino ad arrivare da Nord Ovest a Sud Tibaldi, passando per Ripamonti. In pratica l’obiettivo della sesta linea è quella di coprire il Municipio 5, ad oggi quello meno servito dalla rete metropolitana.
In una città come Milano, tra le poche ad essere al pari delle capitali europee in fatto di servizi metropolitani, lasciare una o più zone urbane senza il servizio di metropolitana non contribuisce molto al valore immobiliare dell’area. Ma un progetto come questo potrebbe davvero far cambiare la situazione o, almeno, questo è quanto emerso dall’ultima indagine di Wikicasa. Ma facciamo intanto una panoramica della situazione.
Municipio 5 e la proposta della M6
Ad oggi il Municipio 5 è tra le zone meno coperte dal servizio metropolitano. E questo nonostante sia stata coinvolta nella costruzione del nuovo Villaggio Olimpico che sarà terminato per ospitare le Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026. Davanti a questa forte crescita ed espansione urbanistica, e ad un aumento diffuso dei prezzi del mercato immobiliare nazionale, questa ridotta copertura del metrò cittadino risulterebbe controproducente. Ad oggi si contano 126mila abitanti nella zona del Municipio 5: troppi per una sola fermata del metrò.
Per questo la proposta della Linea M6 potrebbe essere di grande supporto per la circoscrizione, e soprattutto per aree urbane come quelle di Morivione, Vigentino. Quartieri dove gli immobili hanno un costo attuale tra i 3.368 euro ai 4.285 euro al metro quadro. A livello immobiliare, la zona potrebbe diventare la culla di complessi residenziali sempre più moderni, su esempio di altri progetti nati a Milano, come Bosco Navigli e Milano City Door. Ma questo solo se lo studio di fattibilità dovesse passare.
Ad oggi è solo una proposta allo stadio embrionale, infatti il Comune di Milano ha disposto solamente uno studio di fattibilità. Il motivo però sembra solido: dotare di una rete di trasporti maggiormente efficiente un Municipio con una discreta quantità di servizi e attività commerciali, su tutte il Portello. Non solo. L’obiettivo è dare a Milano un apporto green a livello urbano: aumentando le fermate metropolitane, ad esempio tra Viale Certosa e Mac Mahon, si potrebbe ridurre notevolmente il traffico urbano, diminuendo l’inquinamento. E quindi più appetibile per chi vuole andarci ad abitare.
L’analisi di Wikicasa su una Linea M6 a Milano
Aggiungere servizi essenziali come la linea metropolitana non può che favorire un processo di riqualificazione urbana in atto, nonché dare una forte opportunità di crescita per il mercato immobiliare. Ed è l’idea che emerge dall’ultima analisi di Wikicasa. Realtà proptech che raccoglie e distribuisce informazioni immobiliari online per la compravendita e la locazione di immobili in tutta Italia, ha analizzato la proposta di progetto della M6 di Milano per approfondire il possibile scenario che il settore immobiliare offrirà nelle aree coinvolte.
La fortuna del Municipio 5 è quella di avere comunque un notevole traffico, anche grazie a Viale Certosa, appunto una delle vie più estese e trafficate di Milano, a nord della Circonvallazione. E anche una di quelle più “economiche” rispetto alle altre zone: il prezzo medio di mercato per un immobile in questa zona è infatti di 3.628 euro al metro quadro, di gran lunga inferiore rispetto alla media di Milano. Grazie a questa economicità, come riporta lo studio,
Nel 2022, nelle zone di Vigentino e Certosa è stato venduto più del 10% degli immobili di tutta la città, rientrando stabilmente nella top 10 delle zone di Milano per numero di transazioni immobiliari.
E questo prima della proposta della Linea M6. Con essa, le transazioni in questa zona aumenterebbero significaitivamente, generando un ulteriore indotto nell’immobiliare milanese. Anche perché Municipio 5 è vicina alle più importanti Università della città. Pertanto sarebbe già garantito l’indotto proveniente dalla popolazione studentesca, interessata a trovare una casa vicina alle proprie facoltà, o almeno una classica stanza per studenti fuori sede, senza spendere un patrimonio. E così anche l’indotto dai nuovi proprietari, che potrebbero sfruttare l’interesse degli studenti e rendere così l’acquisto di una casa a Municipio 5 un vero e proprio investimento. Non a caso, opzioni come il buy-to-rent e il build-to-rent oggi a Milano stanno avendo sempre più seguito: comprare una casa per metterla subito in affitto, così da avere un investimento sicuro nel breve e lungo periodo.
Ma dove sarà la fermata della nuova linea?
L’apertura di fermate metropolitane, a Milano in particolare, corrisponde sempre ad una crescita dell’interesse nei confronti di case e immobili presenti nelle zone che la metro attraversa. Ma secondo il CEO di Wikicasa, Pietro Pellizzari, non sempre questo interesse è garantito, se la costruzione riguarda zone in periferia.
Se nei quartieri centrali una nuova fermata della metro è un servizio in più da aggiungere a un ecosistema sempre in crescita, in periferia la situazione è ben diversa. Dove la costruzione della metro è parte iniziale per una serie di interventi di rigenerazione urbana, l’aumento dei prezzi delle case non è così elevato come nelle aree più centrali della città.
Una contraddizione? In realtà no. Sempre più potenziali acquirenti prenderanno in considerazione tali zone per acquistare casa o prendere un immobile in affitto. Così è accaduto, a titolo d’esempio, per Lorenteggio, Giambellino o Forlanini, quartieri periferici da cui passa o passerà la M4: lì l’aumento dei prezzi è rimasto in linea con quello della periferia di Milano. Semmai bisognerà capire dove sarà il capolinea della Linea M6.
Si pensa alla zona sud, verso Ponte Lambro, storico quartiere al di là della Tangenziale, famoso per essere stato uno dei principali esperimenti di edilizia popolare a Milano. E infatti sarebbe simbolico il capolinea in una zona del genere, teatro di tantissimi progetti di riqualificazione, purtroppo falliti. La Linea M6 potrebbe quindi rappresentare un rilancio realistico della zona, per renderla così moderna, immersa nel verde e ben collegata al resto della città.
