Il mercato immobiliare a Milano si rinnova di continuo, anche grazie allo sviluppo delle infrastrutture locali. Come ad esempio il metrò, vero e proprio mezzo cittadino obbligatorio per moltissimi abitanti. Al punto che la sua presenza vicino a quartieri o distretti ne influenza notevolmente il prezzo. Ma questo dipende anche dalla tipologia di abitazione, se ad esempio nuova o vecchia, ristrutturata o da ristrutturare.
In una recente analisi di mercato, Abitare Co. ha notato un differenziale sensibile negli ultimi 5 anni tra gli aumenti registrati tra le case vecchie e da ristrutturare, e quelle nuove o completamente ristrutturate negli ultimi 5 anni. Soprattutto se si trovano vicino ad una delle 5 linee metropolitane milanesi: la Rossa, la Gialla, la Verde, la Lilla e addirittura la Blu, anche se in fase di completamento.
Se vicino al Metrò, a Milano la casa vale più del 40%
L’analisi condotta dalla società di intermediazione e servizi immobiliari Abitare Co. segnala un trend positivo per le case nuove rispetto a quelle vecchie. Specializzata sulle nuove residenze, ha visto infatti lo sviluppo di un differenzale di circa il 10,2% in più tra gli aumenti registrati nella media dei prezzi delle case vecchie e da ristrutturare (25,8%) e in quella delle case nuove o completamente ristrutturate (36%). Tutte sempre in una delle 5 linee del metrò di Milano. Analizzando ben 27 fermate, la società ha registrato “[…] un aumento del 40% o superiore, con al vertice la verde Moscova (+44,6%) e la blu Forlanini (+46,2%).” A livello di graduatoria, quelle che mediamente godono dei prezzi medi più alti ci sono:
- la Rossa, con €6.874 a mq (+37,1% in media rispetto al 2019).
- la Blu con €6.710 a mq (+35,2%),
- la Gialla con €6.585 a mq (+35,9%),
- la Verde con €6.535 a mq (+36%)
- la Lilla con 5.960 a mq (+35,4%).
I motivi dettati da questi aumenti vertiginosi non sono tutti imputati alla metro in quanto tale, ma anche alle nuove costruzioni. Ad esempio, la Linea Rossa sta godendo dell’aumento più alto “[…] grazie soprattutto al fermento in atto attivato dalle nuove costruzioni che caratterizzano la riqualificazione di zone come Turro o Precotto.“. E così anche il fatto di avere da poco la linea, come per le case attorno alla Blu. Anche se ancora in fase di costruzione, “[…] segna un incremento medio a cinque anni del 35,2%.“. Oppure, come commenta Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Abitare Co.:
“A influenzare il trend dei prezzi delle case milanesi, oltre all’arrivo della metropolitana, bisogna considerare i processi di riqualificazione/rigenerazione che coinvolgono tanti quartieri milanesi, oltre ai grandi progetti come quelli dedicati agli scali ferroviari e alle Olimpiadi Invernali.”
I nuovi prezzi immobiliari fermata per fermata
Se si va a guardare la situazione fermata per fermata, si possono intravvedere delle differenze macroscopiche in certe Linee metropolitane. Nel caso della Rossa, i prezzi più alti al metro quadro si registrano nelle zone di Molino Dorino e San Leonardo prezzi intorno ai 2.500 euro, pressoché un sesto di quanto invece si spenda in zona Duomo (15.500 euro), Conciliazione (14.700 euro) e San Babila (14.600 euro). In effetti prezzi economici non sono propri di questa linea, come segnala lo stesso report, “[…] ben otto fermate superano ampiamente i €10.000 a mq“. E se si va verso le zone a nord di Loreto e Sesto San Giovanni già i prezzi tendono a crescere, fino ad arrivare a Porta Venezia, dove gli aumenti arrivano a oltre il 40%.
Ma i prezzi di zona Duomo non sono assolutamente comparabili con quelli della linea Gialla, come ad esempio Montenapoleone, che arriva a 19.000 euro al metro quadro, circa il 43,2% di aumento. Per trovare case economiche tocca fermarsi in zona Porto di Mare (2.900 euro), Comasina (2.950 euro) e Affori FN (3.100 euro). E questo vale anche per la linea Verde, con zone come Cascina Gobba e Crescenzago, con 3.300 euro al metro quadro, e zone come Moscova e Garibaldi, “colpite” dalla riqualificazione di Porta Nuova: lì i prezzi sono aumentati rispettivamente del 44,6% e del 36,9%. In mezzo, ovvero le fermate fra Porta Genova e Piazza Abbiategrasso, la media dei prezzi scende di poco sotto i 5.000 euro.
Presso simile lo si può trovare, per quanto riguarda la Blu, nelle zone di quartiere di San Cristoforo. Ma il prezzo di 5.200 euro è stato raggiunto recentemente, dopo una crescita di oltre 40 punti percentuali. E questo per via delle nuove operazioni residenziali di pregio, a partire da Bosco Navigli. Se si punta al nuovo e al tempo stesso all’economico, tocca fermarsi a Gelsomini e Segneri (sotto i 4.000 euro). Altrimenti tocca pagare quasi il triplo per zone di alto profilo e legate alla Blu, come Sforza Policlinico (10.600 euro) e Santa Sofia (10.500 euro). Per puntare al prezzo più contenuto tocca abitare vicino alla Lilla, in zona Bicocca. Il prezzo si aggira sui 3.900 euro, ed è frutto anche questo di un aumento del prezzo immobiliare, pari al 35,4%. Sempre comunque un quarto di una casa in zona City Life – Tre Torri (12.300 euro).
Le infrastrutture influenzano l’immobiliare
La metro in realtà non finisce qui. Nei prossimi anni altre fermate verranno coinvolte da lavori di regenerazione urbana, come Isola e San Siro. Quest’ultima diventerà strategica anche davanti alla potenziale costruzione dei due nuovi stadi nell’hinterland milanese, come Rozzano e San Donato. Anche se ancora in fase di progettazione e di nulla osta, è inevitabile che le abitazioni nei dintorni si ritroveranno “vittima” di un nuovo aumento del proprio valore immobiliare, come accade spesso anche nelle città con stadi nazionali.
E se non per lo stadio, anche una nuova linea metropolitana può cambiare tutto. Ancora in fase di fine lavori per la M4, si vocivera già di una potenziale M6 a Milano, una sesta linea metropolitana che coprà il Municipio 5, ad oggi quello meno servito dalla rete metropolitana. Sarebbe una fortuna per le case in zona, oltre ad essere vicina alle più importanti Università della città, l’indotto proveniente dalla popolazione studentesca sarebbe già una sicurezza in fatto di investimento immobiliare, anche solo puntando a opzioni come il buy-to-rent e il build-to-rent. Ovviamente tutto questo sarà più che assicurato una volta finiti i lavori.
