Attesa una riforma per le donazioni degli immobili al fine di consentire ai legittimi eredi di mantenere il diritto di rivendica nei confronti del donatario
di Carlotta Benigni – studio legale DLA Piper
Il governo italiano è pronto a rivedere il regime delle donazioni dopo la decisione del Senato di stralciare una norma ad hoc già inserita nella Legge di Bilancio 2024. Nei prossimi mesi potrebbe pertanto arrivare un provvedimento su questo argomento.
La bozza iniziale della Legge di Bilancio 2024 prevedeva infatti all’art. 13 una norma volta a “stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazioni e acquistati da terzi a titolo oneroso”.
L’articolo era inserito tra i provvedimenti in materia di entrate e misure per la lotta all’evasione, anche se la norma si occupava di modificare le disposizioni del Codice Civile relative alla reintegrazione della quota di legittima e delle trascrizioni immobiliari. La ragione di un simile intervento era legata al potenziale maggior gettito che deriverebbe dalle imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali in primis) applicabili sulla circolazione degli immobili donati, che sono oggi virtualmente “bloccati” e difficilmente cedibili a terzi per via delle restrizioni previste dalla normativa che spaventano i potenziali acquirenti. Si tratta di un bacino di immobili che la relazione illustrativa quantifica in circa 433.000 unità per il solo biennio 2021 e 2022.
La situazione attuale.
Attualmente chi acquista un bene immobile rinveniente da donazione è soggetto al rischio di azione di rivendica qualora, a seguito della morta del donante, gli eredi legittimi (coniuge, figli e ascendenti) si vedano negati la quota minima di eredità loro spettante (c.d. quota di legittima). In tali casi gli eredi potrebbero chiedere una riduzione delle donazioni entro il termine 10 anni dalla morte del de cuius e, se l’immobile nel frattempo è stato ceduto a terzi, potrebbero anche chiedere al terzo acquirente (entro 20 anni dalla trascrizione della donazione) di restituire il bene venduto dal donatario o di pagare agli eredi l’equivalente in denaro. Inoltre, difficilmente il terzo acquirente potrebbe ottenere un mutuo ipotecario per acquistare un immobile oggetto di donazione.
Il codice civile prevede che gli immobili restituiti a seguito di un’azione di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario può averli gravati. Per questa ragione, le banche sono solitamente riluttanti a concedere mutui garantiti da un’ipoteca che potrebbe rivelarsi nulla. Sebbene la prassi abbia escogitato sistemi alternativi per favorire la circolazione di questi immobili, la tematica rimane spinosa, dal momento che le soluzioni trovate non sempre risultano efficaci.
La proposta di revisione.
La norma ipotizzata dalla manovra provava a risolvere il problema prevedendo che gli eredi legittimati mantenessero il diritto di rivendica nei confronti del donatario ma, nel caso quest’ultimo avesse poi venduto il bene, non potessero più richiedere al terzo acquirente la restituzione del bene donato.
Al contempo, sarebbero rimaste valide le ipoteche e le altre garanzie sull’immobile. Rimane ovviamente la responsabilità del donatario al risarcimento in denaro degli eredi legittimi per il valore della donazione, cui si aggiunge la responsabilità solidale del terzo qualora il trasferimento dell’immobile non sia avvenuto a titolo oneroso. Questa ipotesi ricalcherebbe quanto già previsto in numerosi ordinamenti stranieri e rappresenta un buon compresso tra la tutela degli eredi e la libera circolazione del bene. L’espunzione della norma dalla manovra sembrerebbe essere stata determinata dal parere della Commissione Bilancio che ne ha sottolineato il carattere “ordinamentale o organizzatorio” e la conseguente impossibilità di inserirla nella Legge di Bilancio.
L’auspicata modifica, dunque, dovrebbe vedere la luce in provvedimenti legislativi ad hoc nel corso del 2024.
L’articolo integrale è stato pubblicato sul numero di gennaio 2024 del magazine Wall Street Italia. Clicca qui per abbonarti.
