E’ la storia di un lungo amore: quella tra gli italiani e gli immobili. Il caro vecchio mattone, mantra di sicurezza e di stabilità nel tempo (il mattone cresce sempre) e di investimento a basso costo (il mattone non mangia): pie illusioni che i dati hanno ampiamente smentito. I prezzi reali (e sottolineo reali) sono ancora mediamente al di sotto dei picchi raggiunti nel 2007/2008 (dati Eurostat) e i costi di mantenimento (spese ordinarie/straordinarie e tassazione) non sono di certo diminuiti.
D’accordo: il mercato immobiliare non è omogeneo. Alcune tipologie di immobili, ubicate in certe zone (Milano, Lago di Como…), si sono rivalutate ampiamente. Ma in generale, e nonostante la ripresa delle compravendite dal 2014 ad almeno la prima meta del 2023, la situazione non è rosea.
Ci vuole un consulente immobiliare.
Eppure, i dati di Banca d’Italia/Istat relativi alla ricchezza delle famiglie italiane ci dicono che ancor oggi le attività non finanziarie (circa 6.300 miliardi di cui 5.300 miliardi in abitazioni) superano le attività finanziarie (circa 5.100 miliardi). La prima casa rimane in moltissimi casi il principale asset nel patrimonio della famiglia. Il paradosso della situazione, tuttavia, è che nonostante un mercato così ampio non è adeguatamente diffusa la figura del “consulente immobiliare”.
Esistono sì gli agenti immobiliari (oltre 40.000), ma la loro consulenza si limita al singolo affare. Accanto ad essi è prevista anche la qualifica di consulente immobiliare (real estate consultant, home hunter o property finder), ma in giro se ne vedono pochi. I consulenti finanziari, dal canto loro, stanno cercando di colmare il gap aggiungendo ai loro tradizionali servizi quello di valutazione degli immobili, ma la strada da fare è ancora lunga.
Ma a cosa dovrebbe servire un consulente immobiliare? Il punto di partenza, a mio avviso, è la consapevolezza che l’investimento in immobili non è più così semplice come lo era decenni fa. Gli immobili vanno gestiti e inglobati nella più ampia logica di pianificazione finanziaria/patrimoniale.
Un buon consulente dovrebbe allora guidare il proprio cliente nelle scelte, spesso di fondamentale rilevanza, relative agli immobili di proprietà, distinguibili innanzitutto tra quelli ad uso personale (prima e seconde case) e quelli a scopo di investimento. Per questi ultimi, in particolare, la valutazione deve essere realizzata attraverso gli stessi parametri utilizzati per quelli finanziari: quanto mi rende, quanto mi costa, quali sono i rischi. Infine, un aspetto non secondario attiene agli errori comportamentali che si commettono (anche) quando si investe o si detengono immobili.
Un esempio? L’ancoraggio: “10 anni fa ho comprato un immobile per 200.000 euro e ora lo voglio rivendere. Almeno 200.000 euro li vale!
L’articolo integrale è stato pubblicato sul numero di ottobre del magazine Wall Street Italia. Clicca qui per abbonarti.
