Cibo e investimenti sembrano andare d’accordo, almeno a Milano. Negli ultimi anni la crescente attrattività turistica della città (grazie all’Expo e alle trasformazioni urbanistiche di alcuni quartieri) ha fatto da traino al settore della ristorazione favorendo un vero e proprio boom gastronomico. Una tendenza che ha avuto dei riflessi positivi anche sul mercato immobiliare. Sono aumentati i ristoranti multietnici, sono arrivati nuovi format e numerosi chef d’eccellenza hanno aperto ristoranti, molti dei quali stellati.
In particolare nel capoluogo lombardo sono presenti 4 ristoranti a 2 stelle e 14 con una stella. L’ufficio studi di Tecnocasa gli ha mapparli sul territorio per capire dove si sono insediati in città e quali sono stati gli effetti sul mercato immobiliare residenziale. I ristoranti stellati sono frequentati da avventori che non solo vogliono mangiare bene ma desiderano vivere una vera e propria esperienza culinaria sensoriale. E’ un tipo di cliente che, destinando alla soddisfazione del palato budget superiori alla media, decide di andare in quel ristorante e non in un altro.
“Il legame tra cibo e mercato immobiliare, negli ultimi anni, si è rafforzato – chiarisce Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa – come dimostra la domanda di spazi commerciali destinati alla ristorazione: Il 24% di chi cerca in affitto attraverso la rete del gruppo Tecnocasa vuole avviare un’attività di somministrazione e ristorazione. Milano non è sfuggita a questa ondata.
A Milano non si possono dimenticare anche i cambiamenti urbanistici che ha vissuto la città e non a caso, alcuni ristoranti anche stellati, hanno volutamente scelto di insediarsi in zone di tendenza o frutto di recuperi urbanistici perché la location in qualche modo rientrava nella loro idea di “esperienza” da far vivere al cliente. Vediamo alcuni di questi e come sta andando il mercato immobiliare residenziale nei quartieri in cui sono presenti.
I due stelle in zona Vercelli-Lorenteggio. Partiamo dai ristoranti a due stelle, ed escludendo “Seta” e “Vun”, che sono in centro città guardiamo “Enrico Bartolini” al Mudec in via Tortona e il “Luogo di Aimo e Nadia” in via Montecuccoli. Entrambi ricadono nella macroarea Vercelli-Lorenteggio e in due quartieri, in particolare, che negli ultimi tempi hanno visto un discreto aumento dei prezzi: il quartiere di Solari-Tortona-Savona e quello di Lorenteggio-Frattini.
Il Mudec sorge in via Tortona, nel distretto della moda e del design, che, negli ultimi anni ha visto importanti trasformazioni culminate con l’insediamento del museo di Armani e di numerosi show room della moda all’interno di ex aree dismesse e riqualificate. Il Mudec sorge proprio sull’area dell’ex acciaieria Ansaldo e, non lontano da qui tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000, si ricavarono numerosi loft da vecchi capannoni e laboratori in disuso. Un quartiere dunque che si è innovato ma, allo stesso tempo, ha mantenuto una sua connotazione storica con case di ringhiera e vecchia Milano oggi ancora molto apprezzate. Le aspettative legate all’arrivo della linea 4 della metropolitana hanno poi dato un’ulteriore spinta al quartiere che, nel secondo semestre del 2018, ha avuto un aumento dei prezzi del 5,7%, dopo alcuni semestri di stabilità dei valori. Le quotazioni partono da 4000 euro al mq per arrivare a 6000 euro al mq. E’ sempre interessante per gli investitori (alla ricerca di monolocali su cui investire 170-180 mila euro o di bilocali da non oltre 250 mila euro) oltre che per gli acquirenti di prima casa.
Altro ristorante con due stelle è il “Luogo di Aimo e Nadia”, da anni presente in via Montecuccoli che sorge non lontana da via San Gimignano nel quartiere ebraico di Milano, che si caratterizza per un’ offerta immobiliare signorile con contesti condominiali di ottima qualità e prezzi fino a 4000 euro al mq per tagli da 150-160 mq. In via Montecuccoli invece gli immobili in buono stato quotano 3000-3300 euro al mq (valori più vicini a quelli della zona di Primaticcio). L’offerta contempla anche tagli più piccoli, in pate ottenuti da interventi di recupero realizzati nel passato.
Passando ai ristoranti con una stella, decisamente più numerosi, ce ne sono diversi in aree che si sono riqualificate o migliorate negli anni.
Allontanandoci di poco dal Mudec troviamo un altro ristorante stellato (1 stella), “Lume”, dello chef Taglienti, in via Watt 37. Anche in questo caso siamo all’interno di un contesto ricavato dalla riqualificazione dell’ex area Richard Ginori (W37) dove, oltre al ristorante, ci sono loft e spazi per eventi. Siamo di fronte ad un’altra area trasformata ed ancora in trasformazione. Lo stesso chef, in una sua dichiarazione, ha confermato di aver scelto la location perché in un quartiere vivace, facile da raggiungere soprattutto da chi viene fuori Milano e con buone possibilità di parcheggio. Ha sottolineato poi che insediare destinazioni gourmet in luoghi non sempre centrali è coerente con lo sviluppo della città e in questo senso può aiutare a scoprire luoghi meno conosciuti. Dal punto di vista immobiliare la zona limitrofa a via Watt è in fermento. Nel secondo semestre del 2018 il quartiere di Barona – Santa Rita ha visto un aumento dei prezzi del 16,7% che ha interessato, in modo particolare, la zona di via Ettore Ponti, via Cottolengo, via Tobagi. Stabili i valori nella vicina Barona. Tra i motivi dell’aumento, la domanda di acquirenti di prima casa e investitori che non riescono ad accedere al mercato immobiliare dei Navigli, decisamente più costoso.
Soffermandoci su via Watt, il mercato immobiliare è vivace e costituito sia da investitori che decidono di mettere a reddito l’immobile e sia da genitori di studenti delle vicine università e scuole Iulm, Bocconi e Naba. Oltre ad ospitare il ristorante stellato conta anche numerosi locali della movida.
Ci sono immobili che vanno dagli anni ’30 agli anni ’80 oltre a costruzioni più recenti dei primi anni 2000. I prezzi si aggirano intorno a 2700-2900 euro al mq (da ristrutturare), 3000-3100 euro al mq in buono stato e 3400-3500 euro al mq ristrutturato. Il nuovo oscilla da 4500 a 4700 euro al mq. Dopo la riqualificazione dell’ex area Richard Ginori anni fa ancora oggi ex capannoni dismessi sono trasformati in abitazioni che dovrebbero essere pronte per il 2021. Non lontano in via Morimondo si sono insediati diversi brand della moda, caratterizzando ancora di più la zona.
Non lontano altri 3 ristoranti stellati: “Sadler” in via Ascanio Sforza, “Contraste” in via Meda (dove c’è anche “Carlo e Camilla in Segheria”, non stellato) e “Tano passami l’olio” in via Villoresi. Rientrano nella macroarea di Navigli-Famagosta. Via Meda è nel quartiere di Tibaldi-San Gottardo-Cermenate dove i prezzi sono aumentati del 6%nella seconda parte del 2018. Buona la tenuta dei tagli piccoli (bilocali e monolocali), particolarmente richiesti dagli investitori. Il mercato immobiliare della zona è abbastanza eterogeneo e spazia dalle soluzioni vecchia Milano dei primi anni del 1900, tra cui numerose case di ringhiera, ai condomini degli anni ’50-’70. Elemento che incide sui prezzi è il posizionamento rispetto a viale Tibaldi. Nel tratto oltre viale Tibaldi e verso il centro, i prezzi per immobili in buono stato partono da 5000 euro al mq, nel tratto opposto, verso la periferia, abbiamo valori intorno a 3500-4000 euro al mq.
Sul mercato delle locazioni, evidenziano da Tecnocasa, si registra un buon andamento grazie alla forte domanda di immobili da parte di studenti universitari e di lavoratori fuori sede (tra cui anche chi lavora presso i ristoranti stellati che spesso cerca nei pressi del ristorante causa orari di lavoro). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero e le quotazioni medie per un bilocale sono di 1000 euro al mese.
Via Villoresi è una zona ben considerata dai potenziali acquirenti insieme a via Lombardini. Quest’ultima ha visto insediarsi importanti studi di architettura negli ultimi tempi mentre via Villoresi è apprezzata da ex studenti di Iulm e Bocconi (oggi lavoratori) e, in generale, da una clientela giovane. I prezzi di un buon ristrutturato d’epoca si aggirano intorno a 5000 euro al mq.
Zona Bovisa-Sempione, quartiere in trasformazione. Cambiando completamente macroarea ci spostiamo in Bovisa-Sempione, in particolare in via Piero della Francesca dove c’è “Iyo” ristorante giapponese stellato. Siamo in un quartiere, quello di Sempione-piazza Firenze, ad alta presenza di locali alla moda e che si è rivalutata molto negli ultimi anni dopo l’arrivo della metropolitana in piazza Gerusalemme che ne ha migliorato i collegamenti, in particolare con City Life e Porta Nuova (+3,3% la rivalutazione nel secondo semestre del 2018, + 29% negli ultimi due anni).
In via Piero della Francesca ci sono stabili di ringhiera e soluzioni degli anni ’60, acquistabili a prezzi medi di 4000 euro al mq da ristrutturare. Acquistano soprattutto single lavoratori ed investitori.
Restando sempre in questa zona di Milano, Tecnocasa segnala “Innocenti Evasioni” in via privata della Bindellina, non lontano da piazzale Accursio e viale Certosa. Quest’area sta vivendo un cambiamento importante: la ripresa dei valori è stata determinata da una forte domanda (trascinata dai prezzi contenuti) e dalle aspettative legate ai progetti futuri che la interesseranno: la nuova sede del consolato americano in luogo dell’ex sede del Tiro a Segno Nazionale in piazzale Accursio e il recupero dell’ex Scalo-Farini, una delle riqualificazioni più interessanti sotto gli occhi attenti degli investitori.
Gli immobili più apprezzati sono quelli situati a ridosso di piazzale Accursio, dove si concentra la maggioranza dei servizi: si tratta di condomini degli anni ’50-’60 che hanno quotazioni medie di 2000 euro al mq se in buono stato e di 1500 euro al mq se da ristrutturare. Restando in tema food segnaliamo che qui si è insediato tempo fa “Garage Italia” luogo di ristorazione pensato da Lapo Elkann e Cracco che ha contribuito, non poco, a migliorare questa zona semiperiferica della città. E’ sorto nell’ ex stazione Agip realizzata negli anni Cinquanta da Enrico Mattei e restaurata da Michele De Lucchi.
Zona Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi. Spostandoci nella macroarea Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi, nel quartiere Buenos Aires-Venezia e in particolare in via Panfilo Castaldi c’è “Joia” dello chef Pietro Leemann. E ‘ una zona che ha visto, nel secondo semestre del 2018, un aumento dei prezzi del 5,1% e dove, negli ultimi anni, si è concentrata la domanda degli investitori che acquistano per affittare ai turisti o a giovani, vista la vicinanza alla Stazione Centrale e la presenza di numerosi locali. Quotazioni intorno a 4000 euro al mq.
Infine “Tokuyoshi”, una sola stella, posizionato in centro, precisamente in via San Calocero dove l’offerta immobiliare è abbastanza eterogenea, si va dai palazzi Vecchia Milano agli attici: una soluzione usata ed in buono stato si valuta mediamente intorno a 6500 euro al mq. Quotazioni ben più alte nelle vicine via De Amicis, Ariberto e Ausonio dove le soluzioni signorili d’epoca ristrutturate toccano punte di 7000-8000 euro al mq.
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