L’investimento immobiliare non si limita più all’abitazione residenziale, anche se di valore. Secondo una recente analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, gli investitori stanno guardando con grande attenzione anche ad altre tipologie di immobili. Parliamo dei box e dei negozi commerciali, entrambi con diverse stagioni alle spalle di ribassi.
Nonostante l’aumento dei tassi e la congiuntura economica non proprio ideale, il mercato si mostra alquanto vivace, addirittura ottimista davanti anche a proposte di gentrificazione come quella che potrebbe coinvolgere la zona dove verrà costruita la M6 di Milano. Davanti però a questi dati, è probabile che in futuro zone come queste saranno meta di investimenti non solo per quanto riguardano le abitazioni, ma anche per box e negozi di zona.
Box e negozi sempre più ambiti dagli investitori
Questo “ribaltamento” della situazione viene perfettamente analizzato nell’ultima analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. Secondo il report, oltre all’abitazione gli investitori hanno visto del potenziale anche per box e negozi, “due tipologie immobiliari in grado di garantire rendimenti annui lordi interessanti.“. Ed entrambe non tanto la semplice locazione (ovvero il contratto d’affitto), piuttosto la compravendita.
Guardando ai dati sui box, le agenzie del Gruppo Tecnocasa, nel 2022, hanno riportato un trend in crescita per quanto riguarda l’acquisto dei box: oltre il 74,1% delle operazioni relative ai box riguardano le compravendite, mentre solo il 25,9% la locazione (si veda il riquadro sotto). Rispetto a un anno fa si evidenza un incremento della percentuale delle compravendite di box (+0,2%), naturale conseguenza del trend delle compravendite delle abitazioni.
Nel caso dei negozi, ovvero i locali commerciali, la novità non è così grande rispetto ai box. Da sempre visti come un ottimo investimento, il rinnovato interesse può essere giustificato forse dalla diminuzione dei prezzi avvenuta negli ultimi dieci anni. Il Gruppo Tecnocasa ha registrato un calo del prezzo pari al 30,9% per le soluzioni nelle vie di passaggio, e del 34,9% per quelle nelle vie non di passaggio.
A quanto ammonta il rendimento annuo lordo
Guardando al piano prettamente legato agli investimenti, negozi e box dimostrato di poter garantire un ottimo rendimento annuo lordo. Entrambi vengono acquistati proprio per finalità di investimento, per quanto “nella maggioranza dei casi chi acquista un box lo fa per utilizzarlo“: parliamo del 52,5% dei casi, mentre il restante 47,5% lo acquista per metterlo a reddito, come riportato dal grafico sotto.
Sempre Tecnocasa conferma che la messa a reddito dei box “garantisce una semplicità di gestione e un rendimento annuo lordo del 6,5%.”. Per la precisione, si va dal 4,8% di rendimento per un box sito a Verona, fino al 7,3% nei pressi di Roma. Nel caso di Milano, il rendimento è pari al 5,6%, mentre nella media rientrano Napoli e Torino.
E così anche per i negozi esce fuori che “il 48,8% delle compravendite da esse realizzate sono finalizzate all’investimento“. Ma a differenza del box, la rendita di un negozio è quasi il doppio: “I rendimenti annui lordi dei locali commerciali […] si aggirano mediamente intorno all’8-9% fino a superare anche il 10%”. Andando al dettaglio, i migliori in via di passaggio risultati vengono dai negozi siti a Roma (12%) e Napoli (13,1%) a fronte però di una spesa tra i 2.630 euro/mq (Roma) ai 3.450 euro/mq (Napoli). I risultati più bassi sono registrati nel Milanese (9,8%, a fronte di una metratura di 3.030 euro/mq), e a Verona (9,8%, per 3.152 euro/mq). In rapporto prezzo/investimento, un ottimo risultato viene da Torino, con un prezzo al metro di 1.330 euro, e un rendimento di 10,7%.
Il mercato immobiliare è in fermento
I migliori risultati vengono garantiti dai negozi in via di transito, come segnala Tecnocasa. Per “via di transito” parliamo di una zona posta al centro di una strada importante, molto trafficata, dove c’è un grande via vai di persone: studenti, lavoratori, turisti. Gli investimenti immobiliari puntano sempre di più su zone con particolare densità abitativa, e con tanto di università o centri direzionali/uffici nei dintorni. Non vengono disdegnate nemmeno le aree oggetto di interventi di riqualificazione, così come le vie più periferiche o di minor passaggio: sono aree che possono compensare il maggiore rischio di eventuali flessioni del mercato.
Non a caso, è una descrizione che perfettamente ritrae la zona abitativa intorno alla ipotetica Metro 6 di Milano. Anche se ancora si parla della M4, il Comune di Milano starebbe già pensando di sviluppare una sesta linea metropolitana, che vada a coprire il Municipio 5, ad oggi quello meno servito dalla rete metropolitana, e segua l’asse Viale Certosa-Sempione-Sud Tibaldi. Diventerebbe teatro di tantissimi progetti di riqualificazione, nonché un rilancio della zona. E un’opportunità per tutti coloro che investono nel mattone di acquistare negozi e box della zona per vedere crescere i propri rendimenti di anno in anno.
Ovviamente tutto andrà ponderato anche con l’andamento dei prezzi. Causa inflazione elevata, il mercato immobiliare è tutt’ora in fermento, con rialzi nelle principali città italiane. Tra le prime abbiamo la stessa Milano, con un prezzo a metro quadrato si attesta intorno a 5.271 euro: un aumento del 43,2% in un anno, secondo uno studio di Tecnocasa, contro il calo di 0,2% a Roma, con prezzi attestati a 3.336 euro al metro quadrato. L’aumento dei prezzi potrebbe diventare ostativo per gli investitori appartenenti alle piccole-medie classi, se l’inflazione non dovesse tornare sotto livelli apprezzabili.
