Comprare la seconda casa conviene? La classifica delle località più economiche (al mare)

Conviene comprare una seconda casa per darla in affitto? Ma soprattutto conviene investire in immobili? Da sempre il mattone è stato considerato dai risparmiatori italiani un bene rifugio, nel quale investire con la sicurezza di non perdere il capitale. Ma è davvero ancora così? Quali costi devono essere sostenuti dal proprietario dell’immobile? E quali sono i rischi a cui può andare incontro?

Negli ultimi mesi, complice anche la politica monetaria della Bce, si continua a sentire dire che il mercato immobiliare è in crisi. Un’affermazione che, fino ad oggi, non è servita a scoraggiare chi preferisce investire i propri risparmi negli immobili, invece che in obbligazioni, azioni o fondo pensioni. Ma davvero il mattone è in grado di tutelare dall’inflazione? Cerchiamo di comprendere quanto sia conveniente comprare una seconda casa e quali siano le spese a cui si deve andare incontro.

Gli aspetti da considerare prima di acquistare una seconda casa

Torniamo alla domanda che ci siamo posti in apertura di articolo: conviene acquistare una seconda casa? Dare una risposta a questa domanda non è semplice, la convenienza o meno dell’investimento è condizionata dalle spese che è necessario sostenere nel momento dell’acquisto e da quelle che si devono mettere in conto successivamente.

Ma quali sono le spese che è necessario sostenere sulla seconda casa? Partiamo con il ricordare che il guadagno proveniente dall’immobile è dato dall’affitto. Ma ci sono da mettere in conto alcune spese.

Le imposte di acquisto

Abbiamo voluto mettere sotto la voce “imposte di acquisto” alcune spese che l’acquirente di una seconda casa deve effettuare. Ovviamente oltre al valore di mercato dell’immobile. Le spese più considerevoli sono le seguenti:

• imposte sul rogito per la seconda casa;
• imposte da versare al notaio. Ricordiamo che le imposte relative agli atti di acquisto di una seconda casa risultano essere notevolmente più alte rispetto a quelle della prima abitazione.

Giusto per avere un’idea di quanto si andrà a spendere, basti pensare che sulla prima abitazione l’imposta di registro è al 2% se si compra da privato e l’Iva è al 4% se si compra da una ditta. Sulla seconda casa le aliquote salgono rispettivamente al 9% e al 10%.

A queste cifre dobbiamo aggiungere anche l’imposta catastale e quella ipotecaria, che nel caso di una prima abitazione sono pari a 50 euro l’una se si compra da un privato o 200 euro l’una se si compra da un’azienda. Per la seconda casa sono rispettivamente all’1% e al 2%.

Il mutuo sulla seconda casa

Nel momento in cui si acquista la prima abitazione è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi sul mutuo. Quando, invece, si acquista la seconda casa non è possibile ottenere lo stesso beneficio.

Le imposte successive all’acquisto

Quando si acquista una seconda casa da mettere a reddito è necessario tenere a mente che si devono pagare alcune imposte. La più importante è senza dubbio l’Imu. Non sarà sufficiente trasferirvi la residenza del coniuge per evitare di pagare questo onere: sarà necessario evitarvi dentro materialmente.

Nessun problema, invece, per la Tari ossia l’immondizia, che è a carico dell’inquilino.

Spese di condominio

Alcune spese di condominio rimangono a carico del locatore, salvo determinate voci che possono essere scaricate sull’inquilino. Tra quelle che possono essere scaricate all’affittuario ci sono:

• i costi di funzionamento ed ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• le spese relative all’acqua, all’energia elettrica, al riscaldamento e al condizionamento dell’aria;
• il servizio di pulizia;
• lo spurgo di pozzi neri e latrine;
• i servizi comuni.

Per quanto riguarda il servizio di portineria, salvo altri accordi con l’inquilino, a quest’ultimo spetta il pagamento nella misura massima del 90%.

Imposte sul canone di locazione

Quando si percepisce un qualsiasi canone di locazione, è necessario pagare le imposte in base allo scaglione Irpef calcolato in base al reddito dichiarato annualmente. in alternativa è possibile optare per la cedolare secca, che rende sicuramente più conveniente la voce tasse.

Spese di manutenzione dell’appartamento

Spetta al proprietario mantenere in buono stato di manutenzione l’appartamento, in modo che l’inquilino ne possa godere come è stato convenuto nel contratto. Nel momento in cui si rompe la caldaia, questa deve essere riparata. Stesso discorso vale nel caso in cui si rompe un tubo.

Quando scade il contratto d’affitto, potrebbe essere necessario rimettere a nuovo l’immobile. Anche solo dipingendo le pareti.

Rischio inquilino

Sotto questa voce ci sono due rischi diversi. Il primo è che l’inquilino, ad un certo punto, decida di smettere di versare i canoni di locazione e le spese del condominio. In questo caso il proprietario registrerà una perdita e dovrà rivolgersi ad un avvocato per lo sfratto.

Altro rischio è quello che tra una locazione e l’altra l’appartamento rimanga vuoto e quindi non è messo a reddito. Le tempistiche, per trovare un nuovo inquilino, si possono ridurre rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare, ma è necessario mettere in conto il suo costo.

Dove conviene comprare casa

Dove conviene acquistare una seconda casa? Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna pensare principalmente alla sua destinazione d’uso. Sono tre le casistiche principali sulle quali si può optare:

• città d’arte o di vacanza. È il classico esempio per chi vuole sfruttare al massimo le locazioni turistiche brevi;
• città, in una zona ben servita. In questo caso si possono sfruttare le locazioni ordinarie di durata più lunga;
• acquisto immobile vicino a sedi universitarie. Il cliente privilegiato, a questo punto, sarà lo studente universitario.

Ricordiamo che mettere a reddito una seconda casa non può passare esclusivamente dai cosiddetti affitti brevi. Se l’obiettivo è quello di ricavare un reddito attraverso il quale ripagare il mutuo, è bene pensare ad un altro tipo di locazione. È bene ponderare al meglio il modo in cui si decide di dare in locazione l’immobile: il rischio è quello di non riuscire a ripagare il mutuo, le spese di manutenzione e le relative imposte.

Seconda casa al mare, le mete più economiche

Dove conviene acquistare la seconda casa? Sicuramente acquistarne una al mare potrebbe essere una buona scelta, non solo per andare in affitto, ma anche per riuscire ad ottenere un buon affitto. In Italia ci sono 7.500 chilometri di costa e ci sono moltissime mete dove è possibile acquistare una seconda casa. Ecco alcune mete dove non si spende tanto:

• Sardegna. L’isola è uno dei luoghi dove comprare la casa al mare risulta essere più economico. Oltre alla costa Smeralda, meta di vip e del turismo straniero, per chi vuole acquistare a buon prezzo ricordiamo Alghero, Porto Torres, Sorso e Castelsardo;
• Calabria, si possono trovare dei luoghi per fare dei buoni investimenti nei della Riviera dei Cedri, sul Mar Tirreno, come Diamante, Praia a Mare, Scalea, San Nicola Arcella e Paola, che sono tra i più belli e allo stesso tempo i più economici;
• la Basilicata, risulta essere meno nota delle altre regioni italiane e la meno costosa. Ci sono paesi molto belli come Maratea nel golfo di Policastro in provincia di Potenza, e poi Nova Siri, Rotondella, Policoro, Scanzano Jonico, Pisticci e la frazione di Metaponto sulla costa ionica.
• Veneto e Friuli Venezia Giulia: dove comprare a buon mercato. Per le località dell’alto adriatico si possono trovare degli immobili a buon prezzo, interessanti anche per la grande richiesta di turisti provenienti da Austria e Germania, ma anche perché grazie alla loro collocazione permettono un tipo di vacanza non solo balneare.