Il mattone è sempre e comunque uno degli investimenti preferiti dagli italiani. I dati del Rapporto Federproprietà-Censis “Gli italiani e la casa” dicono che il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario dell’immobile in cui vive e il 28% di queste è proprietario di almeno un’altra casa, così suddiviso: il 18% ha acquistato per investimento e il 10% la utilizza come casa vacanze. Alla luce di ciò, è importante capire se le condizioni macro attuali risultano favorevoli e convenienti per chi punta a investire in immobili quest’anno. Cosa fare poi con seconde case e immobili ereditati? Venderli in favore di investimenti più liquidi o metterli a reddito?
I numeri dell’immobiliare
Secondo il rapporto annuale di Bankitalia sul settore, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili in Italia negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Il mercato immobiliare è un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno molti capitali a disposizione e una capacità di operare di tipo specialistico. Dunque, i ricavi per la maggior parte degli investitori rischiano di essere minimi se non nulli anche nel 2023.
Bisogna poi osservare che anche i rischi sono notevoli. Ovviamente non possiamo stabilire in via definitiva se l’investimento immobiliare convenga o meno. Non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica ci suggerisce però che, nella maggior parte dei casi, i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.
Come investire in immobili
La casa, quando diventa un investimento immobiliare, diventa a tutti gli effetti un asset. Questo significa che deve essere valutata con parametri di tipo finanziario: cercando di non cadere vittima in alcuni bias molto comuni. In particolare ci riferiamo ad una attività attraverso cui impieghi il tuo capitale per acquistare un bene immobile per ricavarci un guadagno, rivendendolo o mettendolo in affitto. Oppure si riferisce ad un qualsiasi privato che investe in immobili mettendo a disposizione il proprio capitale per sostenere operazioni immobiliari di altre società ottenendo un profitto.
Inoltre, gli investimenti immobiliari è che non sono standardizzabili come quelli in azioni e bond. Ogni casa ha una storia a sé e la bontà di un investimento dipende molto dal prezzo, dalla città e dal quartiere in cui è situata e, non da ultimo, dalla qualità dell’immobile e dalle sue dimensioni. Inoltre, mentre per le attività finanziarie è possibile osservare in tempo reale l’evoluzione del prezzo, per gli immobili è possibile rilevarlo solo periodicamente con ritardo.
Si può investire in immobili essendo persone fisiche o tramite delle specifiche società di investimento immobiliare. Quando si è alle prime armi è consigliabile iniziare ad investire in immobili come persone fisiche e, man mano che l’attività diventa continuativa e si è presa padronanza nella gestione di un investimento immobiliare è preferibile aprire una società di investimenti immobiliari.
Il ruolo della demografia
Non tutti conoscono il legale tra immobiliare e demografia. Nel 2022 il Belpaese ha segnato il record negativo di nascite degli ultimi 160 anni. Secondo le proiezioni Eurostat, la combinazione di denatalità e invecchiamento della popolazione ridurrà il numero di abitanti italiani dai 59,3 milioni attuali a poco più di 50 milioni entro il 2100, con una perdita di oltre 9 milioni pari al 15% (mentre in Europa il calo si attesterebbe in media intorno al 6%).
Il calo demografico contribuisce a raffreddare la domanda di abitazioni, acuendo un altro problema tipicamente italiano: la sovraofferta di case. Le statistiche Istat indicano che nel nostro Paese si registrano circa 36 milioni di abitazioni. Di queste, il 29,73%, pari a 10 milioni di case, risulta vuota. Più di un’abitazione su cinque.
Il problema dell’invecchiamento degli immobili
Sul 75% degli edifici residenziali italiani pende la spada di Damocle della direttiva sulle case green (volta a favorire l’efficienza energetica degli edifici in Europa), che comporterà gravose ristrutturazioni per raggiungere almeno la classe energetica E entro il 2030 e D entro il 2033.Costi che andrebbero ad aggiungersi alle tasse e ai costi di finanziamento in salita dopo un’epoca di tassi a zero.
Case vecchie, onerose da ristrutturare e inabitate stanno già deprimendo il valore del patrimonio immobiliare italiano: dal 2010 il prezzo medio delle case in Italia è sceso del 10% circa, ad eccezione di Milano, Roma, Firenze e Venezia e delle abitazioni più nuove (+14,2% per le abitazioni nuove e -17,1% per le esistenti).
Considerando che più la popolazione italiana invecchia e maggiore sarà il numero di case lasciate in eredità alle future generazioni, diventa necessario capire come gestire la quota di patrimonio immobiliare non utilizzato come abitazione principale.
Conviene investire in immobili?
Gianfranco Navone, amministratore delegato di First Real srl, società che si occupa di servizi immobiliari “possedere un immobile conviene, a patto che non superi il 30-40% del portafoglio di investimento e che rispetti caratteristiche tali per cui il ritorno più che compensi l’investimento effettuato. Altrimenti meglio venderlo a favore di attività finanziarie più redditizie e liquide se si riesce a trovare un acquirente disposto a comprare. Per essere appetibile l’immobile deve trovarsi nelle grandi e più prestigiose città d’Italia o in località turistiche. Non per forza in centro ma, comunque, in aree ben servite o in via di riqualificazione. Gli affari più vantaggiosi si trovano negli appartamenti di piccolo taglio, che possono essere affittati per locazioni brevi oppure agli studenti. Più è in buono stato e in classe energetica alta più conviene metterlo a reddito, soprattutto durante periodi di inflazione elevata come quello attuale. Sempre però che sia ubicato dove la richiesta è alta”.
In conclusione, gli investimenti immobiliari possono essere molto profittevoli quando si trova la giusta opportunità. Tuttavia il valore degli immobili in Italia si è mediamente svalutato, e non è semplice prevedere i trend del settore. I mercati finanziari offrono alternative più accessibili e appetibili agli investitori.
