Cresce la domanda di case di lusso in Italia. Lo attesta uno studio condotto da Immobiliare.it Insights e LuxuryEstate.com. Facciamo il punto sull’immobiliare di lusso nel nostro paese.
Il mercato residenziale di lusso in Italia
La ricerca fa un quadro del mercato immobiliare di lusso nel nostro paese, rilevando un ritorno agli annunci relativi a immobili di lusso ai livelli pre-Covid, ossia al 2,3% degli annunci totali. Solitamente, vendere questo tipo di immobili richiede più tempo rispetto a un immobile “normale”. Tuttavia, negli ultimi tempi si è ridotto il time to sell degli immobili di lusso: al momento è pari mediamente a 6,7 mesi, ossia due in meno rispetto al 2019.
Dove sono gli immobili di lusso in Italia?
Degna di nota la concentrazione di immobili di lusso nel centro-nord Italia, che catalizzano quasi il 90% di essi. Precisamente, sono situati:
- per il 36% nel nord ovest;
- per il 34% in centro;
- per il 18% nel nord est.
Sud e isole devono accontentarsi del 12% del patrimonio immobiliare italiano di lusso in vendita. Le aree che ospitano gli immobili di lusso di maggior valore sono nell’ordine: Milano (6,06 miliardi di euro); Roma (4,5 miliardi); Versilia (3,47 miliardi); Riviera Ligure (2,87 miliardi); laghi (2,47 miliardi).
I motivi dietro la crescita del mercato immobiliare di lusso
Il mercato del lusso, del resto, non conosce crisi. Storicamente, a trainare la domanda in questo settore sono gli investitori stranieri, grandi estimatori dell’Italia e del suo patrimonio artistico e culturale. Clemente Pignatti Morano, managing partner di Italy Sotheby’s International Realty, ha spiegato in una recente intervista a “la Repubblica”:
“Nel 2022 abbiamo osservato un crescente interesse da parte della clientela proveniente dagli Usa (21%), dagli Emirati Arabi Uniti (19%) e dalla Germania (15%)”.
Inoltre, il nostro paese offre agevolazioni fiscali molto interessanti per i ricchi. Pignatti Morano evidenzia:
“L’Italia offre soluzioni di ottimizzazione fiscale molto competitive e attraenti nel panorama europeo e internazionale, come la flat tax“.
Quest’ultima è un’agevolazione introdotta nel 2017 che permette agli ultra-ricchi che prendono la residenza nel nostro Paese di pagare un’aliquota fissa da 100 mila euro l’anno, indipendentemente dal loro reddito. Ben diverso il discorso per le compravendite di immobili residenziali.
Come stanno andando le compravendite di case
Gli immobili residenziali italiani stanno vivendo un calo delle compravendite, che nei primi 3 mesi di quest’anno sono scese dell’8,3%, dopo un calo del 2,1% nel quarto trimestre 2022, dicono i dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Il trend dovrebbe altresì proseguire: un rapporto pubblicato dall’Associazione Nazionale dei Notai italiani prevede una contrazione delle compravendite residenziali del 10% rispetto al 2022. Le città più compite solo Bologna (-23,9%) e Milano (-22,9%).
Colpa dei rialzi delle rate dei mutui, complici gli aumenti dei tassi d’interesse di riferimento da parte della Bce. Un problema in particolare per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile. Inoltre, si è esaurita la spinta all’acquisto di case più grandi, rustici e casali nelle aree provinciali innescata dal coronavirus, ora che siamo usciti dalla pandemia. Ma conviene investire in immobili o in borsa?
Conviene investire in immobili?
Confrontiamo un investimento di 250 mila euro in 10 anni in un immobile da mettere a reddito. Nel caso dell’immobile bisogna pagare:
- i costi di acquisto (250 mila euro);
- le imposte (la più onerosa è quella di registro) pari al 2% (5 mila euro) per la prima casa o al 9% per la seconda casa (22.500 euro);
- la commissione per il mediatore, mediamente del 5%, ossia altri 12.500 euro;
- Imu;
- bollette;
- spese condominiali;
- spese di manutenzione.
A fronte di ciò, il detentore dell’immobile può incassare l’affitto, da cui potrebbe guadagnare 10 mila euro l’anno (+4% sul valore totale). Chi invece decidesse di investire in borsa 250 mila euro, avrebbe potuto guadagnare l’8,8% in 10 anni, ossia a poco meno di 600.000 euro totali. Il calcolo è stato da noi elaborato prendendo come riferimento l’indice MSCI World nel 2012-2022. Gianfranco Navone, amministratore delegato di First Real srl, società che si occupa di servizi immobiliari, conclude:
“Possedere un immobile conviene, a patto che non superi il 30-40% del portafoglio di investimento e che rispetti caratteristiche tali per cui il ritorno più che compensi l’investimento effettuato. Altrimenti meglio venderlo a favore di attività finanziarie più redditizie e liquide se si riesce a trovare un acquirente disposto a comprare. Per essere appetibile l’immobile deve trovarsi nelle grandi e più prestigiose città d’Italia o in località turistiche. Non per forza in centro ma, comunque, in aree ben servite o in via di riqualificazione. Gli affari più vantaggiosi si trovano negli appartamenti di piccolo taglio, che possono essere affittati per locazioni brevi oppure agli studenti. Più è in buono stato e in classe energetica alta più conviene metterlo a reddito, soprattutto durante periodi di inflazione elevata come quello attuale. Sempre però che sia ubicato dove la richiesta è alta”.
