I continui rialzi dei tassi di riferimento da parte della BCE stanno costringendo soprattutto coloro che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile ad interrogarsi sulla convenienza di mantenere un debito a così lunga scadenza o se estinguerlo anticipatamente, perché magari si è riusciti ad accumulare liquidità nel tempo per un importo superiore alle aspettative o si ha ereditato un patrimonio.
Nel caso si arrivi ad avere una somma sufficiente a ripagare il debito con la banca, l’estinzione anticipata del mutuo è un’opzione da considerare.
Questa operazione consente al mutuatario di rimborsare anticipatamente una parte oppure tutto il debito residuo con l’istituto di credito.
Estinzione anticipata del mutuo: completa Vs parziale
In particolare, l’estinzione anticipata completa del mutuo consiste nel ripagare completamente il debito residuo e chiudere così il finanziamento, diversamente dall’estinzione parziale. Si parla di debito, o capitale, e non di montante perché il debitore in questo caso risparmia gli interessi ancora dovuti alla banca, rispetto al periodo di godimento del denaro programmato e non goduto. L’estinzione completa del mutuo comporta il venir meno del rapporto obbligatorio in quanto la banca mutuante viene totalmente soddisfatta.
Se si decide invece di richiedere l’estinzione parziale del mutuo, si dovrà presentare domanda direttamente alla banca tramite l’apposito modulo (generalmente disponibile in tutte le filiali e online), da inviare all’istituto di credito con una raccomandata con ricevuta di ritorno, con allegati la richiesta di ricalcolo del debito residuo, le copie del documento di identità e del codice fiscale e, solo per i mutui stipulati prima del febbraio del 2007, anche la richiesta di applicazione della penale agevolata. Se il mutuo è cointestato, la domanda di estinzione anticipata dovrà essere sottoscritta da entrambi i cointestatari. Si dovrà poi aspettare che la banca risponda, dopo aver controllato la documentazione, per saldare l’importo, che verrà scalato dal debito totale residuo, calcolato dall’istituto di credito stesso.
L’estinzione parziale del mutuo richiederà infine un ricalcolo del piano di ammortamento. Esso, in base alle esigenze del mutuatario, potrà vedere anticipata la scadenza dell’accordo, lasciando invariato l’importo della rata, oppure prevedere una rata più bassa mantenendo la scadenza prevista dal piano iniziale.
Quest’ultima opzione è la più gettonata nell’attuale scenario di rialzi “aggressivi” dei tassi di riferimento da parte delle principali Banche Centrali, BCE inclusa.
Quando è prevista e quanto costa la penale per l’estinzione del mutuo
A proposito di penale per l’estinzione anticipata del mutuo, va innanzitutto ricordato che, a partire dal 2007, ovvero dalla cosiddetta “Legge Bersani” (la Legge 40/2007, precedentemente Decreto 7/2007), l’estinzione del mutuo non prevede più il pagamento di alcuna penale alla banca, per i contratti sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007.
Per i mutui accesi in precedenza, invece, sono previste alcune penali, calcolate soltanto sull’importo che viene restituito anticipatamente, anche se la stessa Legge Bersani ha introdotto un tetto massimo rispetto alle penali.
Mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007
Oltre ad essere successivi al 2 febbraio 2007, i mutui per cui non si deve pagare la penale in caso di estinzione anticipata sono:
- i mutui contratti da persona fisica (sia in qualità di privato che di soggetto che esercita attività di impresa);
- i contratti stipulati per acquistare o ristrutturare unità immobiliari, anche seconde case;
- i mutui per l’acquisto di immobili destinati ad abitazione o allo svolgimento dell’attività economica, produttiva, commerciale o professionale della persona fisica, non impresa, mutuataria.
Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007
Passando invece ai mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, il calcolo delle penali in caso di estinzione anticipata è diversificato in base al tipo di mutuo.
Mutui a tasso variabile
I mutui a tasso variabile prevedono una penale massima dello 0,5%, ridotta allo 0,2% se l’estinzione avviene al terzultimo anno del piano di ammortamento, mentre è azzerata se il rimborso avviene durante gli ultimi due anni.
Mutui a tasso fisso
I mutui a tasso fisso, poi, si dividono ulteriormente tra quelli accesi prima il 31 dicembre 2000 o successivamente. Ai primi si applicano le stesse penali appena elencate per i mutui a tasso variabile.
A quelli accesi dopo il 31 dicembre 2000, invece, si applicano le seguenti penali:
- 1,9% nella prima metà del piano di ammortamento;
- 1,5% nella seconda metà del piano di ammortamento;
- 0,2% durante il terzultimo anno del piano di ammortamento;
- 0 negli ultimi due anni di rimborso.
Mutui fondiari e altri finanziamenti
La penale di estinzione anticipata invece è rimasta nel caso di mutui fondiari o altri tipi di finanziamenti. In questi casi bisognerà procedere con il calcolo dell’entità della penale e metterla a confronto con gli interessi residui presenti nel piano di ammortamento. Non conviene estinguere anticipatamente il mutuo se il totale degli interessi da versare sulle rate rimanenti è minore della penale.
Estinzione anticipata del mutuo: quando conviene?
Prima di procedere con l’estinzione del mutuo, bisogna innanzitutto capire se realmente si ha la forza economica per far fronte a questa decisione e se la liquidità, che si andrà ad utilizzare per pagare il debito, potrebbe invece essere investita per altro.
Bisogna poi valutare la propria situazione specifica, dunque il momento del piano di rimborso in cui ci si trova e il tipo di mutuo stipulato, cioè il piano di ammortamento con cui si rimborsano quota capitale e quota interessi.
In Italia generalmente viene adottato il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento di una quota interessi maggiore nel primo periodo di rimborso che diminuisce via via con l’avvicinarsi della scadenza. Di fatto, l’importo della rata è costante per tutto il periodo del mutuo ma, nella prima metà dell’orizzonte temporale, la fetta corrispondente agli interessi prevarrà sulla quota capitale, tanto che quest’ultima verrà calcolata come residuo della quota interessi. La quota interessi è decrescente al passare del tempo mentre, al contrario, la quota capitale cresce con il trascorrere del piano di ammortamento.
Pertanto, una volta superata la metà della durata del mutuo, la quota degli interessi risulta già quasi del tutto versata e al debitore toccherà rimborsare soltanto il capitale. Gli interessi residui talvolta davvero irrisori non rendono in questi casi così conveniente procedere con l’estinzione anticipata del mutuo.
In generale, si può ragionevolmente affermare che l’estinzione anticipata conviene quando il rimborso è iniziato da poco, dato che la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. Entrando nello specifico, però, occorre fare delle valutazioni più dettagliate, ovvero calcolare il possibile risparmio sugli interessi che si otterrebbe tramite l’estinzione parziale del mutuo. Oltre a ciò, per misurare la convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo si dovrebbe valutare il costo/opportunità, considerando anche la liquidità disponibile.
Infatti, la liquidità che si ha a disposizione e che non viene usata per estinguere anticipatamente il mutuo può essere, ad esempio, investita in azioni e obbligazioni che potrebbero generare rendimento. Quest’ultimo andrebbe rapportato al risparmio sugli interessi garantito dall’estinzione anticipata del mutuo e alle spese da sostenere per poter procedere, così da avere un calcolo esatto su quale sia la scelta più conveniente.
