A cura di Andrea Dell’Acqua *
Diversi attori si interrogano sullo stato del mercato immobiliare italiano. In molti mi chiedono un parere. Per cercare di esprimere un giudizio obiettivo, ho deciso di condurre un’analisi sintetica basandomi sul rapporto annuale dei dati statistici notarili, arrivato alla quarta pubblicazione.
Quello di luglio 2018, riferito all’elaborazione dei dati raccolti al 31 dicembre 2017, è il primo rapporto comparativo su base annuale, che presenta dunque un confronto con l’anno precedente (2016 ndr). Dalla sua lettura emergono dati molto interessanti, e per certi versi sorprendenti, dopo gli anni della crisi.
Compravendite
I dati si riferiscono alle transazioni immobiliari indipendentemente dal fatto che attraverso l’atto notarile sia trasferita una quota pari o superiore al 50 % della proprietà. Nel 2017 sono state registrate 862’939 compravendite di beni immobili con un aumento del 6,79 % rispetto il 2016.
Oltre mille (1’092 per l’esattezza) le costituzioni d’usufrutto. Le compravendite di terreni sono state 156’140 di cui il 72,87 % ha riguardato i terreni
agricoli.
Oltre la metà delle compravendite avviene al nord (55,39 %) con la Lombardia a rappresentare la regione nella quale sono stati scambiati più immobili (171’382). Certamente la presenza di una città come Milano, che sta vivendo un nuovo rinnovato splendore è elemento fondamentale a far da traino al dato macro regionale.
Per contro, l’unica regione italiana a registrare un segno negativo è l’Abruzzo, dove le compravendite hanno avuto un calo del -4,56 % rispetto l’anno precedente. Con ogni probabilità sul dato hanno inciso le calamità naturali che hanno purtroppo colpito la regione in questi anni.
Fasce d’età
La fascia d’età in cui vengono concluse il numero maggiori di compravendite è quella compresa tra i 18 ed i 35 anni. I soggetti ivi ricompresi rappresentano anche la quota più elevata nella categoria degli acquirenti, mentre a vendere sono maggiormente coloro che si trovano nella fascia d’età compresa tra i 56 e i 65 anni.
Eccezione: i terreni che vengono acquistati per lo più dai soggetti dell’area 46 – 55 anni.
Il dato non sorprende, soprattutto se legato a quello relativo le richieste di agevolazione prima casa: su 553’654 compravendite effettuate nel 2017, per 310’880 è stata richiesta l’agevolazione fiscale predetta. Il 39,66 % dei compratori appartenenti alla fascia 18 – 35 anni collateralmente alla conclusione dell’acquisto ha chiesto l’agevolazione prima casa.
Mutui
Nessuna variazione di rilievo rispetto il 2016: anche nel 2017 prevalgono le concessioni di mutui di importo fino ad Euro 150’000.-. Su questo dato influiscono sia il valore medio delle compravendite sia i parametri più restrittivi adottati dalle Banche nella concessione dei finanziamenti per il calcolo della sostenibilità (parametrata al reddito dei richiedenti).
Le fasce d’età che godono maggiormente dei finanziamenti sono: 18 – 35 anni; 36 – 45 anni.
È possibile dunque notare lo stretto collegamento che unisce questo dato a quello delle compravendite sostenute dunque dalle concessioni di mutui e finalizzate per la maggior parte dei casi all’acquisto della prima casa.
Inoltre dobbiamo considerare un altro fattore: più l’età avanza e più sarà probabile trovare dei vincoli, da parte dell’istituto di credito erogante, relativi alla concessione del mutuo (a titolo esemplificativo e non esaustivo, e a seconda dei casi, età massima di concessione, richiesta di garanzia collaterale, polizza assicurativa rischio morte, etc.).
Valori delle compravendite
Mediamente si è assistito ad un calo del valore medio delle compravendite, passato da Euro 148’000.- ad Euro 126’000.-. Il dato non sorprende: la maggior parte degli operatori parla infatti di una fase di assestamento del trend al rialzo.
Gli analisti prevedono un 2018 con quotazioni ancora in calo, tranne nelle zone pregiate e nei centri maggiori (Milano, Torino, Genova, Venezia e Bologna) dove l’attività del mercato permette di ridurre i tempi medi di closing e con possibilità sia di locare in modo redditizio che di vendere in tempi altrettanto rapidi in caso di sopraggiunte necessità.
Sono aumentati i passaggi di proprietà di terreni edificabili con valore della singola transazione nella forbice Euro 700’000.- / Euro 1’000’000.-. Potrebbe rappresentare il segno di una nuova rinnovata fiducia nel settore dell’edilizia. Il condizionale è d’obbligo.
Donazioni
Calano le donazioni immobiliari (-2,25 %). Si concentrano maggiormente al Sud Italia rispetto il Nord, Centro e Isole. La maggior parte avviene a favore di soggetti di un’età compresa tra i 18 e i 55 anni. La donazione d’usufrutto rimane diffusa e per sua stessa natura a favore di soggetti oltre i cinquant’anni.
Imprese
Infine una breve menzione per le imprese. Sappiamo bene come le PMI rappresentino il vero e proprio motore dell’economia italiana.
Il settore immobiliare gestito dalle imprese continua nella sua fase di stallo. A parte il discorso riferito agli immobili abitativi, preoccupa l’inversione di tendenza del 2017 relativi gli immobili strumentali (ovvero utilizzati nell’esercizio della propria attività d’impresa) che hanno segnato un calo delle compravendite pari a -1,44 % e un picco dei fabbricati strumentali ceduti da imprese del -15,21 % rispetto il 2016.
I postumi della crisi e l’assenza di piena fiducia nel sistema da parte della classe imprenditoriale non spinge la categoria a nuovi investimenti durevoli.
In conclusione possiamo affermare che nei dati troviamo una buona ripresa generale del mercato immobiliare, considerando le influenze di variabili come il contesto economico, politico e sociale nazionale, pur con le singole specifiche del caso.
Il 2018 sta confermando che il settore vive ancora una fase molto delicata in cui i tempi medi di vendita e gli sconti medi applicati in fase di trattativa ci informano di fatto di uno stato del mercato immobiliare ancora incerto.
* Senior Credit Officer in una Banca svizzera
