Tassi di interesse in diminuzione, inflazione in calo ma anche una maggiore fiducia nell’economia ridanno smalto al mercato immobiliare residenziale. Lo dimostra l’andamento dei primi sei mesi dell’anno, che evidenzia un miglioramento nel trend delle compravendite, così come la crescita delle quotazioni. Tutti segnali che l’investimento immobiliare rimane per gli italiani una certezza. Lo rileva l’ultima analisi di Gabetti, che sottolinea come anche in uno geopolitico e macro-economico non propriamente scevro da intemperie, il mattone si conferma l’unico porto sicuro degli italiani.
Compravendite in ripresa
I dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate sull’andamento delle compravendite residenziali per questo primo semestre dell’anno, evidenziano una ripresa del mercato. Il semestre chiude con 341.094 transazioni, -2,8% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Una variazione negativa, ma in netto recupero se si considera il primo semestre 2023 che perdeva il 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. Il primo trimestre 2024 registra ancora una flessione del -7,2%, mentre il secondo trimestre con il +1,2%, si posiziona in territorio positivo. Guardando alle città, l’insieme dei principali otto mercati staziona ancora in territorio negativo (-4,5%), un dato in netto miglioramento rispetto a quanto accadeva al primo semestre 2023 sul primo semestre 2022 che chiudeva a -14,8%. I dati città per città hanno segnato le seguenti variazioni: Genova (-1,1%), Roma (-1,5%), Bologna (-2,2%), Palermo (-2,4%), Napoli (-2,5%), Torino (-5,9%), Firenze (-7,0%) e Milano (-10,1%).
Prezzi in salita
A livello di prezzi – spiegano da Gabetti – la media dei principali otto mercati urbani italiani restituisce un aumento del +1,1% rispetto al secondo semestre 2023. Una crescita trainata da alcuni capoluoghi che in questo semestre hanno registrato una crescita importante, come Napoli (+2,2%), Bari (+1,9%), Firenze (+1,7%), Milano (+1,5%) e Roma (+1,3%). Il resto delle città oscilla invece tra lo 0% e l’1%: Bologna, Padova e Palermo (+0,8%), Torino (+0,1%) e Genova (-0,3%). In generale, l’aumento dei valori è dovuto per lo più dai prezzi del nuovo che hanno visto una maggiorazione rispetto all’usato e alla diminuzione dell’offerta disponibile rispetto alla domanda potenziale. Un aspetto, quest’ultimo, che è più evidente in quelle città che stanno conoscendo un boom turistico, come Napoli e Bari, in cui la domanda di acquisto immobili per investimento è spesso superiore rispetto all’offerta.
In aumento anche l’aspettativa di prezzo, che misura il grado di aspettativa dei proprietari di immobili residenziali rispetto al valore potenziale del loro immobile, con una media dei principali otto mercati urbani italiani che restituisce una crescita del +4,0% rispetto al secondo semestre del 2023.
Guardando alle singole città: Padova (+7%) è la città che registra l’aspettativa di prezzo più elevata, anche dovuta alla forte presenza di studenti e di lavoratori del settore terziario/sanitario che creano una forte pressione abitativa sulla città; seguono Bari e Torino (+6%), la prima per il boom turistico che sta spingendo molti investitori verso l’acquisto di piccoli tagli da mettere a reddito, la seconda per essere una città che offre un’elevata qualità della vita con valori immobiliari ancora bassi rispetto alla media nazionale. In crescita anche Palermo (+4%), Roma, Napoli e Genova (+3%) Firenze, Bologna e Milano (+2%).
Tempi medi di vendita
Nel primo semestre del 2024, i tempi medi di vendita nelle otto grandi città sono in leggero calo, 4,1 mesi rispetto ai 4,3 mesi del primo semestre del 2023. Gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città si conferma stabile intorno al 10,5%. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi. In generale, la riduzione dei tempi medi di vendita e la stabilità della scontistica indica per questo primo semestre dell’anno un mercato più dinamico rispetto allo stesso periodo del 2023.
“Guardando al prossimo futuro, il secondo semestre del 2024 vedrà le compravendite posizionarsi in territorio positivo e chiudere l’anno oltre le 710 mila abitazioni compravendute del 2023. Una crescita che diventerà più strutturale nel 2025, con le quotazioni che rimarranno stabili in quelle aree che hanno già raggiunto il picco, come Milano, mentre continueranno a crescere nell’ordine del 2-3% in quelle città che stanno vivendo una stagione di cambiamento come Padova, Trieste, Napoli.” ha dichiarato Diego Vitello, Research Manager dell’Ufficio Studi Gabetti.
Che cosa cercano le famiglie italiane
Da un sondaggio somministrato al network franchising del Gruppo Gabetti, circa il 44% dei rispondenti ritiene che la domanda di acquisto continua a essere elevata, il 25% che è aumentata leggermente e l’8% che è aumentata significativamente. Complessivamente, il 76% degli affiliati registra una domanda abbastanza dinamica, contro il 24% che invece ritiene sia diminuita. Guardando alla domanda di affitto, l’85% degli affiliati ha risposto che è aumentata (il 65% significativamente, il 20% leggermente).
In tutte le zone d’Italia, la maggioranza del campione intervistato ha indicato nella famiglia con figli il potenziale acquirente prevalente, seguita dalla coppia senza figli. Cresce, con il 33%, la quota degli affiliati che vede anche l’investitore tra il potenziale acquirente prevalente.
Guardando alle preferenze degli acquirenti emerge che le caratteristiche più apprezzate e ricercate sono la presenza di balconi o terrazze, i posti auto e l’ascensore. Subito dopo arriva la preferenza verso la classe energetica, come dichiarato dal 14% del campione. Questi elementi riflettono un cambiamento nelle priorità dei potenziali acquirenti, che pongono crescente attenzione non solo all’interno dell’abitazione, ma anche a quegli aspetti strutturali e di comfort che facilitano la vita quotidiana e migliorano la qualità dell’esperienza abitativa.
Tuttavia, le preferenze dei giovani cambiano e mostrano una forte attenzione verso tre aspetti principali quando cercano una casa: il prezzo, la vicinanza ai mezzi pubblici e la classe energetica. La loro priorità è spesso trovare soluzioni abitative economicamente accessibili, considerando la maggiore incidenza del budget nelle loro scelte, così come abitare nella vicinanza a linee di trasporto pubblico poiché garantisce una mobilità più agevole e permette di vivere senza la necessità di possedere un’auto, rendendo più sostenibile e comoda la gestione della vita quotidiana. I giovani sono anche più sensibili al tema dell’ambiente, ma anche all’efficienza dell’abitazione, motivo per il quale la classe energetica è cercata maggiormente rispetto a un pubblico più adulto.
Diverso invece il target più anziano che, al contrario, tende a privilegiare soluzioni abitative che offrano maggiore sicurezza e accessibilità. Gli immobili dotati di ascensore diventano una caratteristica essenziale per rispondere a esigenze di mobilità ridotta o per facilitare la vita quotidiana. Allo stesso tempo, la preferenza per zone considerate più sicure e tranquille riflette il bisogno di vivere in un contesto stabile e protetto, dove possano godere di tranquillità e comfort, elementi che diventano prioritari in questa fase della vita.
