Immobiliare: “serviced apartments”, nuova frontiera degli investimenti nell’hospitality

È la nuova frontiera dell’investimento immobiliare e, almeno sulla carta, ha grandi prospettive di crescita nei prossimi anni. Stiamo parlando dei serviced apartments, ovvero le soluzioni residenziali dotate di elementi di interior design personalizzati e facility alberghiere (house keeping, concierge, servizio in camera, supporto clienti 24/24), spesso posti all’interno di un complesso immobiliare in cui si trovano aree comuni in linea con quelle offerte dalle strutture alberghiere (area fitness/spa, piscina).

Al momento, secondo i numeri emersi in un’analisi del settore condotta da Deloitte dal titolo “Serviced Apartments, an emergent Hospitality Sector”, in Italia il comparto registra un giro d’affari di 2,4 miliardi di euro con una quota di mercato pari al 7%, dietro a Spagna, Francia, Grecia e Regno Unito, ma gli operatori prevedono, nei prossimi tre anni, una crescita del fatturato del +15% mentre sei intervistati su 10 – dichiarano pronti ad investire nel nostro Paese.

Investimenti: l’Italia è il mercato che potrebbe crescere di più

Quasi il 60% degli intervistati prevede di espandersi nel mercato italiano nel prossimo triennio, mentre solo il 6% non considera attrattiva la destinazione Italia. Secondo gli intervistati, l’Italia è considerata la destinazione europea che si svilupperà di più nei prossimi 3 anni (21% degli intervistati), seguita da Spagna (16%), Germania, Francia e Regno Unito (tutte al 10%).

Inoltre, anche tra chi per ora non ha investito in Serviced Apartments, il 60% ha già pianificato di inserire tale tipologia di asset nel proprio portafoglio investimenti e di entrare nel mercato italiano entro i prossimi 2-3 anni. Il restante 40%, infine, non lo esclude per il futuro. Sulla base di queste stime, nei prossimi 3 anni si prevede una media di 350 nuovi appartamenti per operatore in Italia.

“I Serviced Apartments sono uno dei settori emergenti dell’Hospitality con maggiori potenzialità di sviluppo nei prossimi anni”, spiega Angela D’Amico, Partner Financial Advisory e Real Estate Sector Leader di Deloitte. “C’è grande ottimismo sui rendimenti attesi: gli investitori ritengono che l’investimento in Serviced Apartments sia più redditizio rispetto al settore della locazione residenziale. Per i prossimi anni, possiamo attenderci un aumento degli investimenti generati sia dalle politiche di espansione dei brand già presenti sul territorio, sia dall’ingresso di nuovi operatori internazionali”.

Italia quinta in classifica in Europa, ma prima nel mercato alberghiero

Dall’analisi di Deloitte, condotta sul mercato europeo dei Serviced Apartments, emerge che, nel 2023, l’Italia si è piazzata al quinto posto per fatturato annuo, con poco più di 2,4 miliardi di euro. Ad occupare le prime posizioni di questo ranking sono Spagna (7,4 miliardi) – che si conferma il Paese leader nel mercato con una quota di mercato del 23% – Francia (4,6 miliardi), Grecia (3,6 miliardi) e Regno Unito (3,5 miliardi).

Tale classifica si inverte se si considera, invece, il mercato alberghiero. In questo contesto, l’Italia si posiziona al primo posto in Europa, registrando un fatturato di oltre 30 miliardi di euro che vale il 15% dell’intero mercato. Seguono il Regno Unito e la Francia, mentre la Spagna si colloca al quarto posto.

Serviced Apartments: quasi 3 milioni in Europa, Francia in testa

Nel 2023 il mercato europeo è arrivato a sfiorare i 3 milioni di unità: il Paese con il maggior numero di appartamenti è la Francia, con oltre 800 mila unità, seguita dalla Spagna (420 mila unità), dal Regno Unito (310 mila unità) e infine dall’Italia. Ad oggi, nel nostro Paese si registrano circa 280 mila proprietà: un numero che rappresenta una quota di mercato del 10% circa. Anche in questo caso la situazione è nettamente diversa se analizziamo l’offerta alberghiera. L’Italia è in assoluto la prima destinazione in Europa per numero di hotel (quasi 32.000) e numero di camere (quasi 1,1 milioni), con una quota di mercato del 21%, seguita dalla Germania e dalla Francia.

Caratteristiche della domanda: clienti a metà tra business e leisure

Dallo studio emerge una domanda distribuita nelle due macro-segmentazioni principali: business 49% e leisure 51%. È interessante notare come, nonostante i soggiorni di breve durata (meno di 30 notti) siano quelli più frequenti (con una permanenza media di circa una settimana), i soggiorni di lunga durata (più di 30 notti) costituiscono una fetta significativa della domanda, pari a quasi il 30%. Inoltre, i clienti preferiscono prenotare il loro soggiorno utilizzando Online Travel Agencies (OTA) e i siti web degli appartamenti. Solo il 20% dei viaggiatori prenotano tramite aziende di travel management (agenzie di viaggio e tour operator) e agenzie specializzate in Serviced Apartments.

I servizi più richiesti dai clienti

La presenza di una connessione wi-fi è considerata imprescindibile e risulta come la principale caratteristica ricercata dai clienti. Alta anche la percentuale di chi vuole appartamenti che offrono attrezzature per cucinare (76%) e un supporto h24 (70%) in caso di necessità. Di minore importanza sono ritenute la presenza di aree dedicate alle famiglie (51%) e le reception presidiate (49%).

Prospettive per l’Italia: stime di crescita del fatturato a +15%

Per il 2024 si stima una occupancy (percentuale di occupazione camere) di circa l’80% e un prezzo medio per unità venduta (ADR) di quasi 270 euro a notte. Più del 70% degli intervistati è fiducioso relativamente alla crescita delle performance negli anni a seguire con un incremento stimato del fatturato intorno al +15% in media nel prossimo triennio.

Grandi città al top per attrattività

Le grandi città come Roma, Milano, Venezia e Firenze sono i luoghi più interessanti per investire secondo gli operatori del settore (74%). Dopo i capoluoghi, seguono per attrattività le città secondarie (64%), le località di lago (30%), di mare (30%) e di montagna (28%). Tra gli operatori che non puntano sull’Italia gran parte (64%) lamenta la mancanza di asset allineati alla propria strategia di sviluppo, mentre il 29%, è scoraggiato dalle difficoltà burocratiche. Tra gli altri fattori, influenza la difficoltà a reperire personale qualificato, la mancanza di benefici fiscali percepiti e le minacce della concorrenza.