Per l’attuazione della direttiva “Case Green” in Italia e quindi la riqualificazione del patrimonio immobiliare nazionale sarebbero necessari tra gli 800 e i mille miliardi di investimenti.
Così emerge da un’analisi di Deloitte presentata nel corso dell’evento “Greenhouse Legislation: black hole or pink future per il Real Estate italiano?”, presso la sede di Deloitte a Milano.
Direttiva Case Green: cosa prevede
A partire dal 2030 tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere costruiti per essere a emissioni zero, mentre per gli edifici pubblici lo standard si applicherà dal 2028. Almeno il 16% degli edifici pubblici con le peggiori prestazioni andrà ristrutturato entro il 2030 e il 26% entro il 2033.
Per le case esistenti si applicherà un obiettivo di riduzione del consumo energetico del 16% dal 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Obiettivi che avranno un certo impatto sul patrimonio immobiliare italiano dove oltre 8 edifici residenziali su 10 sono obsoleti.
La situazione del parco immobiliare italiano
In base alla rielaborazione di Deloitte da dati Istat, nel 2024 il parco immobiliare italiano è costituito da più di 13 milioni di edifici, di cui circa l’89% ad uso residenziale.
Gli immobili produttivi e commerciali rappresentano solo il 2% ciascuno del patrimonio complessivo, mentre gli edifici con altra destinazione d’uso corrispondono a circa il 7% del totale.
Inoltre, come emerge dall’indagine di Deloitte, oltre l’83% degli edifici residenziali risulta costruito prima del 1990 – un dato leggermente più alto della media Ue (76%) – e più della metà (57%) è risalente a prima degli anni ‘70. L’obsolescenza degli edifici è considerata una delle principali cause di inefficienza energetica degli immobili ed è il motivo che ha spinto la Commissione Europea a promuovere la direttiva “Energy Performance of Building Directive”.
Direttiva Case Green: in Italia servono tra 800 e 1000 miliardi di investimenti
In un contesto in cui l’Italia è strutturalmente molto indietro rispetto agli altri Paesi europei, si stima che per riqualificare il patrimonio immobiliare degli edifici potrebbero essere necessari investimenti dagli 800 ai mille miliardi di euro.
Analizzando la percentuale di immobili di classe energetica F e G, emerge chein Italia gli edifici appartenenti a questa categoria sono oltre il 60%, mentre in Germania arrivano al 45%, in Spagna al 25% e in Francia appena al 21%.
Senza una visione sistemica, la nuova direttiva europea potrebbe portare a una serie di impatti e rischi per le banche italiane. In primis potrebbe registrarsi un aumento dell’esposizione al rischio, con una potenziale svalutazione degli asset a garanzia delle banche e un impatto negativo sui Risk Weighted Assets delle banche e dei «loan to value» dei mutui erogati. Inoltre, potrebbe esserci una limitazione nell’erogazione del credito, con una stretta sulla vendita di prodotti finanziari associati a immobili con alti consumi energetici, alcuni dei quali diventeranno non più affittabili. Infine, c’è il tema di una possibile revisione delle regole Ue per le maggiori banche, che potrebbe avere un maggior impatto per quelle italiane, visto il contesto sistemico peggiore rispetto agli altri Paesi.
«Il parco immobiliare residenziale italiano rappresenta circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane», commenta Angela D’Amico, real estate sector leader di Deloitte Italia. «Per questo, è necessaria una strategia per far sì che la direttiva non si trasformi in un “buco nero”, ma, al contrario, diventi un’opportunità. Si tratta di un processo lungo e articolato che chiama in causa tutti i soggetti in campo – famiglie, imprese, banche e investitori istituzionali – e che deve essere affrontato sotto il profilo tecnico, giuridico e finanziario insieme. L’adeguamento del patrimonio immobiliare alle previsioni della direttiva Epbd richiederà, infatti, soluzioni tecniche non solo per i singoli edifici, ma anche a livello infrastrutturale. Renderà necessarie soluzioni giuridiche sia per quanto riguarda gli aspetti amministrativi, sia per quelli connessi alla proprietà che, in ambito residenziale, in Italia è tra le più frazionate in Europa. Necessiterà, infine, del supporto di nuovi strumenti finanziari che, tuttavia, non potranno prescindere dalle dinamiche di mercato, già influenzate da molti fattori, tra cui quelli demografici e di trasformazione della società. Su queste basi, ciò che si prospetta è una grande opportunità per la trasformazione immobiliare», conclude D’Amico.
