Può essere a breve o a lungo termine a seconda dei casi, fatto sta che nonostante l’invecchiamento della popolazione e i rendimenti generalmente magri rispetto a quelli nei mercati e fondi azionari, l’investimento immobiliare continua ad attirare sia i fondi che gli investitori istituzionali e quelli retail. C’è chi investe per costruirsi un patrimonio sicuro, chi lo fa per defiscalizzare, chi per diversificare e chi ancora per ottenere entrate supplementari anche dopo la pensione.
In tutti i casi il successo in Italia, ma anche più in generale in Europa, è innegabile, specie nelle grandi città e negli appartamenti di lusso. In fondo siamo un popolo che ha sempre dato grande importanza alla proprietà di una casa. Ma non siamo i soli in Europa. In Francia dopo due anni eccellenti, il 2018 è risultato il terzo migliore anno della storia in termini di puntate nelle società di investimento immobiliare (SCPI e OPCI le sigle francesi). Nel 2016 e 2017 le somme investite nelle abitazioni hanno raggiunto rispettivamente i 5 e i 2,3 miliardi di euro.
In Italia, l’invecchiamento della popolazione rende più prezioso un investimento immobiliare mirato agli over 65, specie quelli maggiormente “patrimonializzati”. Con la longevità in aumento, la verità è che la vita dopo la pensione può durare decine di anni. Per molti l’immobiliare rappresenta un investimento sicuro. Negli Stati Uniti molti sono convinti di poter lavorare a lungo anche dopo l’età pensionabile. Stando a uno studio pubblicato a fine 2018, in realtà più della metà dei pensionati americani (il 56%), tuttavia, ha dovuto abbandonare il lavoro prima del previsto, a causa soprattutto di un licenziamento o di una malattia.
Investire in una casa è un modo di garantirsi un rendimento e non solo un risparmio sull’affitto. In Italia stanno crescendo per esempio gli investimenti nelle proprietà non residenziali. Spinti dagli investimenti direzionali (900 milioni, con volumi raddoppiati), sono saliti di 100 milioni a quota 1,6 miliardi di euro nel primo trimestre 2019, secondo l’ultimo rapporto di Prelios. Bene sono andati anche il settore alberghiero (370 milioni) e quello della logistica (100 milioni).
Negli ultimi 117 anni rendimento medio del 4,8%
I segnali a inizio anno sono definiti “incoraggianti” dalla stessa Prelios. Uno studio di Credit Suisse pubblicato di recente e riferito all’andamento dell’investimento immobiliare nel mondo in un lasso di tempo lunghissimo, dal 1900 al 2017, ha evidenziato che in media il rendimento annuo al netto dell’inflazione è stato del 4,8%. In confronto il rendimento dei mercati azionari globali è stato del 5,2% annuo. Ma per i secondi la volatilità è stata – come è lecito attendersi da un investimento di quel tipo – quasi doppia, pari al 17,4% contro l’11,7% degli immobili.
In Francia i risparmiatori che hanno scelto l’immobiliare hanno effettuato 970.000 operazioni l’anno scorso, un record secondo i notai. Il ritmo non sta subendo rallentamenti nel 2019: secondo l’agenzia immobiliare Century 21, il totale delle compravendite di case esistenti è aumentato del 10% nel primo trimestre. Il 26,6% delle vendite sono state firmate a titolo di investimento immobiliare per assicurarsi un patrimonio o per garantire una pensione senza spese per l’abitazione o con un ricavo fisso proveniente dall’affitto (meno le spese di manutenzione e le tasse).
La logica vuole che la prima regola di un investimento in un bene immobile debba essere il posizionamento. Secondo gli esperti del settore dovrebbe rifarsi a requisiti che rispondano a criteri di mobilità sostenibile, di sensibilità ecologica – sempre più di attualità, anche nel mondo degli investimenti – e di necessità di sicurezza.
Smart City e aree metropolitane spingeranno prezzi e volumi
Il professore di Economia e Investimenti alla Scuola di Studi Superiori dell’Università di Torino Paolo Turati sottolinea che è “innegabile che sarà la smart city quella che trainerà sempre più i prezzi e i volumi del mercato immobiliare”.
Non è un caso infatti che le due aree metropolitane più richieste da chi vuole investire in un immobile da mettere a reddito sono Roma e Milano. Uno studio condotto da Facile.it e Mutui.it mostra che nel 2018 il 26% delle domande di mutuo seconda casa presentate in Italia era destinato all’acquisto di una abitazione in una delle due province citate.
Se nel 2017 era però Roma a guidare la classifica delle località più ambite dagli investitori, l’analisi – realizzata su un campione di oltre 26mila richieste di mutuo per acquisto – ha evidenziato come nel 2018 lo scettro sia passato a Milano. A contribuire al sorpasso è stata la capacità della Città meneghina di richiamare sempre più investitori non residenti; 1 domanda su 3 è stata presentata da un aspirante mutuatario non milanese (33%).
Immobiliare, rendimenti del 3-5% in Francia
A Parigi la fetta delle transazioni destinate all’investimento immobiliare è aumentato del 17,1% in dodici mesi e ha rappresentato il 29,4% delle compravendite nei primi tre mesi del 2019. I numeri si avvicinano ai livelli più alti osservati nel 2011, ossia del 30,1%, precisa Laurent Vimont, presidente di Century 21.
Il livello elevato dei prezzi e la scarsità dell’offerta nella capitale francese non frenano gli affari. Il mercato dovrebbe essere debole, invece malgrado strategie di investimento prudenti, i tassi creditizi imbattibili stanno alimentando gli acquisti. Il rendimento compreso tra il 3 e il 5% è da considerare buono, considerando che una polizza vita in euro non supera l’1,8% l’anno scorso.
La Borsa storicamente tende a rendere di più e non è così rischiosa come si è soliti pensare se si ragiona in un’orizzonte a lungo termine. Tuttavia, il fatto che i mercati azionari – soprattutto negli Stati Uniti – potrebbero aver toccato l’apice, unito al ritorno della volatilità, tengono alla larga un certo tipo di investitori poco tolleranti al rischio.
In Francia però, tra il 1998 e il 2018 (in venti anni di tempo) l’immobiliare ha garantito un ritorno da investimento del 10% di media a seconda del settore (commerciale, residenziale, ecc.). Ha fatto dunque meglio dell’oro (+7,4%) dell’azionario (+5,1%), dell’assicurazione vita (+3,8%) e dei conti correnti di risparmio (+2,1% i Livret A francesi). Sono i dati dell’Istituto di Risparmio Immobiliare e Residenziale francese (IEIF).
Esistono tanti modi di investire
Per investire nell’immobiliare ci sono diversi modi. Direttamente oppure indirettamente, tramite dei fondi. In tutti i casi, ogni investimento deve essere preceduto da un’analisi approfondita innanzitutto della propria situazione familiare, lavorativa, fiscale e patrimoniale. In secondo luogo del luogo e del mercato dove si intende investire.
I criteri essenziali per fare la buona scelta tra le varie soluzioni disponibili riguardano l’ammontare di cash di partenza che si può investire senza bisogno di un prestito, l’indebitamento già contratto, le capacità di risparmio, la qualità creditizia, la situazione contrattuale lavorativa.
Ogni scelta va adattata in funzione della propria situazione personale. Una volta effettuata l’analisi correttamente, e una volta che ci si è assicurati di avere risparmi a sufficienza per la vita da pensionato, il risparmiatore può fare la sua scelta in tutta serenità.
