Il settore immobiliare residenziale in Italia continua a segnare una tendenza negativa.
Dopo una diminuzione del 2,1% nel quarto trimestre del 2022 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, i primi tre mesi del 2023 registrano un ulteriore calo dell’8,3%, con un totale di 166.745 transazioni, ovvero più di 15.000 in meno.
Secondo un’analisi condotta da Abitare Co., un’azienda specializzata in intermediazione e servizi immobiliari, basandosi sui dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, la diminuzione maggiore riguarda i comuni capoluogo (-10,6%) rispetto ai non capoluogo (-7,4%). A livello territoriale, si registra la maggiore diminuzione nei comuni capoluogo del Nord Ovest (-12,5%), mentre l’unico aumento si osserva nei non capoluogo delle Isole (+2,3%).
Proiezioni in calo per il 2023
Il settore immobiliare sta affrontando un periodo di incertezza nel corso del 2023, con una previsione di calo del 10% nelle compravendite residenziali. Secondo un rapporto pubblicato dall’Associazione Nazionale dei Notai italiani, l’andamento del mercato immobiliare subirà una significativa contrazione quest’anno, mettendo in luce una serie di sfide e cambiamenti nel settore.
Secondo i dati forniti dai notai italiani, il 2023 vedrà una riduzione delle compravendite residenziali del 10% rispetto all’anno precedente. Questa diminuzione rappresenta un’importante inversione di tendenza rispetto agli anni precedenti, quando il mercato immobiliare ha registrato una crescita costante.
Sono diversi i fattori che stanno influenzando questa situazione: primo fra tutti sicuramente l’aumento del costo delle abitazioni, che rende difficile l’accesso alla casa per molte persone.
Le città in cui si è registrato un calo delle compravendita
Analizzando le principali città italiane, nel primo trimestre del 2023 si nota un significativo calo delle compravendite rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le città metropolitane più colpite sono Bologna (-23,9% con 1.264 transazioni) e Milano (-22,9% con 5.920 transazioni).
Anche nelle altre città metropolitane, il trend è negativo, seppur in misura minore: Roma registra un calo del 10,3% (8.274 transazioni), Firenze del 9,4% (1.208 transazioni), Torino del 7,1% (3.552 transazioni), Napoli del 7,0% (1.952 transazioni), Genova del 5,5% (2.034 transazioni) e Palermo del 4,4% (1.598 transazioni).
“L’andamento delle compravendite residenziali in Italia nel primo trimestre di quest’anno conferma le previsioni formulate alla fine dell’anno scorso, ovvero che il 2023 sarebbe stato un anno di stagnazione nella crescita degli scambi, probabilmente per l’intero anno”, afferma Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co.
“L’aumento dei tassi di interesse sui mutui sta influenzando le decisioni di acquisto delle famiglie, e sembra che si sia esaurita l’impennata nella ricerca di spazi più ampi che si era verificata nel periodo successivo alla pandemia. Si registra infatti una diminuzione degli acquisti di appartamenti in generale, soprattutto quelli con una superficie superiore ai 100 metri quadrati. Se ci saranno ripercussioni sui prezzi di vendita, dovremo probabilmente aspettare la seconda metà dell’anno per notare una diminuzione, soprattutto per le abitazioni più vecchie e da ristrutturare”.
Quali sono le città dove la casa costa di più
Oltre al calo delle compravendite, un’altra problematica che sta affliggendo il mercato immobiliare riguarda i prezzi delle case. Secondo un’analisi condotta da Immobiliare.it sul mercato immobiliare italiano, gli affitti in Italia sono in continua crescita, come testimoniano le proteste degli studenti fuori sede, con un aumento del 2% in un mese (a maggio rispetto ad aprile), mentre i prezzi di vendita nello stesso periodo sono stabili con un incremento dello 0,3%. Guardando all’anno precedente, gli affitti sono aumentati addirittura del 7% a livello nazionale, raggiungendo una media di 12,4 euro al metro quadrato, mentre i prezzi di vendita hanno registrato un aumento del 3%, arrivando a 2.118 euro al metro quadrato.
Milano si conferma la città più costosa in Italia con un prezzo medio di oltre 5.200 euro al metro quadrato, in aumento dello 0,6% nell’ultimo mese. Al secondo posto troviamo Bolzano, con prezzi che sfiorano i 4.770 euro al metro quadrato, ma con una contrazione dei prezzi vicina all’1% nel mese di maggio. Al terzo posto si colloca Firenze, con una media di oltre 4.000 euro al metro quadrato, sfiorando i 4.100 euro/mq.
Bologna, oltre a superare Roma per quanto riguarda gli affitti, diventa anche la quarta città italiana più cara per i prezzi di vendita. Il prezzo medio al metro quadrato a Bologna è di 3.356 euro, mentre Roma si ferma a 3.341 euro, rimanendo stabile nell’ultimo mese.
Tra le altre città italiane, che superano i 3.000 euro al metro quadrato, troviamo Venezia e Trento, entrambe leggermente sopra questa soglia, intorno ai 3.005 euro/mq. Subito sotto troviamo la città toscana di Siena, mentre completano la top-10 Napoli e Rimini, entrambe intorno a 2.725 euro al metro quadrato.
Va menzionato il caso di Biella e Caltanissetta, unici due capoluoghi di provincia in cui il prezzo di vendita è inferiore agli 800 euro al metro quadrato. La città piemontese si ferma a una media di 716 euro/mq, mentre quella siciliana raggiunge soltanto i 704 euro/mq.
Problematica dei Mutui: aumenti fino al 65%
Un’altra problematica rilevante riguarda i mutui. Secondo una ricerca, i tassi dei mutui di giugno 2023 potrebbero rappresentare un grave problema per le famiglie italiane che hanno optato per tassi di interesse variabili e devono ancora pagare per molti anni. Fenomeni come l’inflazione e la stagflazione stanno raggiungendo percentuali sempre più elevate e gravano molto sul mercato immobiliare.
Le previsioni per i prossimi due anni sono preoccupanti, soprattutto considerando che i tassi variabili per i mutui di giugno 2023 sono estremamente elevati. Sebbene i tassi fissi abbiano salvato molte famiglie italiane, non si può dire lo stesso per i tassi variabili. È stato prevedibile per qualche anno che la situazione sarebbe diventata critica.
Ad esempio, se consideriamo un mutuo a tasso fisso intorno al 5% per un importo di 200.000 euro da restituire in 25 anni, la rata mensile attuale sarebbe di circa 1.218 euro. Se il tasso fosse stato variabile, a giugno 2023 la rata mensile sarebbe aumentata di almeno il 65%.
Questa rata mensile sarebbe oggettivamente troppo elevata per la maggior parte degli italiani, considerando il salario medio. La BCE ha già rilasciato valutazioni stimando che i tassi passeranno dallo zero attuale e potrebbero superare il 4%.
Per coloro che hanno tassi variabili sui mutui di giugno 2023, le possibilità di salvarsi sono scarse. Tuttavia, alcune alternative plausibili potrebbero essere la surroga del mutuo, se prevista dal contratto, o la rinegoziazione del mutuo, trasformando il tasso variabile in fisso.
