Le prime ripercussioni delle decisioni della Bce di aumentare i tassi si iniziano a far sentire sul mercato immobiliare. A salvarsi, però, è la fascia di pregiata, nella quale rientrano gli immobili di lusso. Questo particolare segmento non dipende dal credito e gli acquirenti non sono stati disincentivati dall’incremento dei tassi. In altre parole la domanda continua a rimanere sostenuta a fronte di un’offerta che non sempre è adeguata, come quantità e qualità.
Queste, in estrema sintesi, sono le evidenze che emergono dai dati del Market Report Milano/Roma, che è stato realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma.
Il mercato immobiliare di pregio di Milano
A fare il punto della situazione sull’andamento delle compravendite di lusso ci ha pensato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, il quale ha spiegato che
nonostante gli indicatori del mercato immobiliare siano nel complesso in peggioramento, il mercato del pregio continua a mostrare una buona vitalità. La fascia alta del mercato, non dipendente da credito e per questo non disincentivata dall’incremento dei tassi di interesse, gode ancora di una domanda sostenuta. Cala, per contro, la quota di transazioni che non possono prescindere dal supporto bancario.
Soffermandosi sul mercato immobiliare di pregio a Milano, il report realizzato da Engel & Völkers ha messo in evidenza nel primo trimestre 2023, dopo l’ottima performance che è stata registrata nel corso del 2022, è stata registrata una pesante battuta d’arresto: un -22,9% rispetto al primo trimestre 2022. Andando a dare uno sguardo a quanto accade nelle principali città monitorate, la flessione nel capoluogo lombardo risulta seconda solo a quella di Bologna, dove si è assestata ad un -23,9%.
Generalmente il mercato immobiliare di Milano risulta essere anticipatore: il timore che dilaga adesso tra gli esperti è che questa tendenza possa interessare, nel corso dell’anno, anche gli altri mercati nazionali. Il trend negativo sta già coinvolgendo il resto dell’Italia, dove è stata registrata una variazione negativa.
I prezzi a Milano
Se sul fronte del numero delle compravendite è stato registrato un calo, il discorso cambia quando ci si sofferma su quello dei prezzi, che hanno registrato una sostanziale tenuta. I tassi di interesse in progressivo rialzo hanno impattato in misura minore sul mercato immobiliare di pregio e sul segmento delle nuove costruzioni. Queste ultime sono diventate più interessanti a seguito delle recenti indicazioni arrivate dall’Europa per quanto riguarda la classe energetica degli edifici.
Le quotazioni hanno continuato a tenere perché, generalmente il mercato immobiliare italiano reagisce in ritardo ai vari mutamenti economici. Ma anche perché in termini più congiunturali, l’intensità della domanda non riesce a trovare un’adeguata risposta nella scarsità di prodotto. È da segnalare, comunque, che aumentano i tempi di vendita e gli sconti medi effettuati: il mercato inizia ad essere meno vitale.
I potenziali acquirenti
Ma chi sono i potenziali acquirenti che caratterizzano il mercato immobiliare di pregio di Milano? Dallo studio realizzato da Engel & Völkers ne viene tratteggiata una fotografia precisa:
La perdita di potere d’acquisto delle famiglie, causata dall’inflazione, ha ulteriormente ampliato il divario tra una domanda reale, che ha risorse immediate per l’acquisto, e una domanda potenziale che dipende dal credito. Il mercato del pregio milanese è pertanto trainato oggi da transazioni oltre 1,5 milioni di euro, che non necessitano di finanziamento, agevolate in molti casi dal favorevole regime fiscale previsto per i rientri dall’estero. L’interesse della domanda è sempre orientato verso le zone semicentrali, se non addirittura periferiche, purché ben collegate con i mezzi di trasporto. Il centro rimane molto attrattivo per i piccoli investitori non milanesi o i giovani adulti attratti dalla movida.
L’Outlook di Engel & Völkers mette in evidenza che, nel corso nel secondo semestre 2023, per il mercato immobiliare ci sarà un trend in flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città.
Il mercato immobiliare di pregio di Roma
Per quanto riguarda il mercato immobiliare di pregio a Roma, nel corso del primo semestre del 2023, la domanda è stata sostanzialmente stazionaria. I prezzi sono stati in aumento e le compravendite sono state in moderata flessione.
Scattando una fotografia dei quartieri della città, nel Centro Storico le compravendite hanno confermato il trend al ribasso. Per il momento questo non ha comportato particolari ripercussioni sui prezzi, che continuano a rimanere stabili o in crescita.
Ritorna l’interesse per l’Aventino, zona appartata in Centro città, oltre alla conferma per le location di maggiore pregio. Gli acquisti per investimento si concentrano soprattutto sui rioni Trastevere e Testaccio, molto centrali e caratterizzati da intensa vita notturna e pertanto attrattivi per gli affitti short term. La domanda estera, per la maggior parte proveniente dal Nord Europa, è stabile rispetto al semestre precedente, con la conferma di maggior interesse verso immobili nelle zone di grande pregio.
I prezzi
Nei quartieri più esclusivi i prezzi degli immobili ristrutturati arrivano fino a 10.000 euro al metro quadrato. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.000 euro al metro quadrato per le abitazioni ristrutturate al nuovo. A Roma Nord, i prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, a eccezione di Parioli, Trieste-Salario e Talenti-Monte Sacro che registrano un aumento. Qui i costi variano da 2.700 a 7.000 euro al metro quadrato per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo.
Cosa cercano gli acquirenti
Gli acquirenti, quando si muovono nella Zona Nord, sono alla ricerca di immobili caratterizzati da ampia metratura e dalla presenza di spazi esterni, che la zona offre, e dalle grandi aree verdi. Le richieste, invece, nella Zona Ovest sono per le aree verdi,
La domanda estera, per la maggior parte proveniente dal Nord Europa, si rivolge soprattutto verso immobili collocati nelle aree di grande pregio come Pinciano, Parioli e Trieste e l’Eur che, grazie alle diverse iniziative di riqualificazione in corso nel quartiere, è tra le zone più richieste da acquirenti stranieri per l’acquisto di proprietà a uso investimento.
