Il rischio di bolle immobiliari a livello globale è aumentato durante lo scorso anno, così come è aumentata la potenziale severità di una correzione dei prezzi in molte città. Un problema che non riguarda Milano, che insieme a Madrid e Varsavia presentano ancora valutazioni eque.
È la fotografia scattata dall’ UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, da cui emerge che Dubai è l’unico mercato immobiliare sottovalutato e l’unica città classificata in una categoria inferiore rispetto allo scorso anno.
Sul fronte opposto, Francoforte, Toronto e Hong Kong sono in cima all’indice di quest’anno e rappresentano quindi le tre città con maggior rischio di bolla tra i mercati immobiliari analizzati.
Il rischio è elevato anche a Monaco e Zurigo, mentre sia Vancouver che Stoccolma sono rientrate nella zona di rischio bolla.
Amsterdam e Parigi completano la lista di città con un rischio di bolla. Tutte le città statunitensi valutate — Miami (che sostituisce Chicago nell’indice di quest’anno), Los Angeles, San Francisco, Boston e New York — si trovano in un territorio di sopravvalutazione.
Gli squilibri nel mercato immobiliare sono elevati anche a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore.
Boom immobiliare marcato, ma probabilmente breve
Da metà 2020 a metà 2021 la crescita dei prezzi immobiliari, a livello globale, ha subito un’accelerazione in media pari al 6% in termini rettificati per l’inflazione. Solo quattro città, Milano, Parigi, New York e San Francisco, non hanno visto un aumento dei loro prezzi immobiliari.
In cinque città invece si è persino registrata una crescita a due cifre: Mosca, Stoccolma e le città attorno al Pacifico, Sydney, Tokyo e Vancouver. Un mix di circostanze speciali ha alimentato questo rally dei prezzi.
Claudio Saputelli, Head Real Estate di UBS Global Wealth Management Chief Investment Office , ha spiegato:
“La pandemia da coronavirus ha relegato molte persone nelle proprie case, amplificando l’importanza dello spazio abitabile e portando a una maggiore disponibilità di pagamento per gli alloggi.”
Allo stesso tempo, condizioni finanziarie già favorevoli sono migliorate ancora di più alla luce dell’allentamento degli standard di prestito per gli acquirenti di immobili. Inoltre, tassi di risparmio più alti e il boom nei mercati azionari hanno reso disponibili maggiori azioni correlate agli immobili.
Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS WM Italy ha aggiunto:
“In un contesto globale, ed in particolar modo se confrontato con il resto d’Europa, il mercato immobiliare residenziale di Milano continua a offrire agli investitori valutazioni interessanti. Le basi del mercato rimangono solide in considerazione della discesa dei rendimenti del debito pubblico che ha spinto al ribasso anche i tassi sui mutui e dell’aumento dei risparmi delle famiglie nel corso della pandemia. La riqualificazione degli immobili, anche grazie ai notevoli incentivi fiscali, contribuisce a mantenere il mercato dinamico nel medio termine. A lungo termine, una ulteriore crescita del settore sarà in funzione dell’andamento economico e demografico della città.”
Più effetto leva, più rischio
Attualmente il basso costo della proprietà di abitazione rispetto alla locazione, unitamente all’aspettativa di prezzi immobiliari in costante crescita, rende la proprietà immobiliare apparentemente più interessante per le famiglie, indipendentemente dai livelli di prezzo e dall’effetto leva. Questa motivazione potrebbe mantenere i mercati in funzione per il momento. Le famiglie devono però prendere in prestito quantità sempre maggiori di denaro per tenere il passo con i prezzi più elevati degli immobili.
Infatti, la crescita dei mutui ipotecari dovuti ha registrato un’accelerazione quasi ovunque negli ultimi trimestri e i rapporti debito/reddito sono quindi aumentati. Nel complesso, i mercati immobiliari sono diventati ancora più dipendenti da tassi d’interesse molto bassi e un inasprimento degli standard di prestito potrebbe portare l’apprezzamento dei prezzi a un brusco arresto nella maggior parte dei mercati.
Tuttavia, l’effetto leva e i tassi di crescita del debito sono ancora ben al di sotto dei loro massimi storici in molti Paesi. Da questa prospettiva, è poco probabile che al momento il mercato immobiliare provochi grosse turbolenze sui mercati finanziari globali.
Prima sottoperformance delle abitazioni urbane in un quarto di secolo
In aggiunta ai più bassi costi di finanziamento, l’urbanizzazione nell’ultimo decennio è stata il pilastro principale dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari nei centri città. Tuttavia, la vita di città ha risentito notevolmente a causa dei lockdown. L’attività economica si è diffusa al di fuori dei centri città, verso i loro sobborghi (a volte distanti) e satelliti e lo stesso è quindi avvenuto per la domanda di immobili.
Di conseguenza, per la prima volta dai primi anni ’90, i prezzi degli immobili in aree non urbane sono aumentati più velocemente di quanto abbiano fatto nelle città negli ultimi quattro trimestri.
Sebbene alcuni effetti possano essere transitori, questa inversione indebolisce la tesi dell’apprezzamento dei prezzi immobiliari quasi garantito nei centri città. L’impatto di questo spostamento di domanda sarà probabilmente ancora più marcato nelle regioni con popolazione in stagnazione o persino in diminuzione (ad esempio in Europa), poiché l’offerta avrà maggiore facilità a tenere il passo con la domanda.
Matthias Holzhey, autore principale dello studio e Head Swiss Real Estate di UBS Global Wealth Management Chief Investment Office , conclude: “Un lungo periodo di magra per i mercati immobiliari delle città appare sempre più probabile, anche se i tassi d’interesse rimangono bassi.”
Alert bolla a Francoforte, Monaco, Parigi e Amsterdam
Analizzando quello che succede in Europa, gli analisti di UBS mettono in evidenza squilibri notevoli a Francoforte, Monaco, Parigi e Amsterdam, città dei principali Paesi dell’Eurozona. I mercati immobiliari rimangono sotto l’incantesimo della politica di tassi d’interesse negativi della Banca centrale europea e degli standard di prestito blandi.
Tuttavia, gli aumenti dei prezzi hanno subito un rallentamento nel corso dell’ultimo anno e sono al di sotto delle rispettive medie nazionali, poiché i centri città sono diventati meno accessibili e l’offerta si è spostata verso le periferie e le città satellite.
Ciononostante, una correzione dei prezzi non è imminente, a patto che la creazione di posti di lavoro in queste città rimanga solida e che i tassi d’interesse restino negativi.
Al contrario, i mercati immobiliari a Milano e Madrid sono stati colpiti più duramente dalla pandemia. Lockdown rigidi e lunghi hanno portato le riprese del mercato immobiliare a uno stop. Sarebbe necessario un periodo di crescita economica sostenuto e solido per provocare un boom immobiliare in queste città.
Sebbene la crescita dei prezzi a Londra segua ancora la media nazionale, la pandemia ha portato alla ripresa del mercato immobiliare cittadino, che rimane sopravvalutato. L’aumento di modelli di home office e di lavoro flessibile hanno alimentato una crescita della domanda e accelerato la crescita dei prezzi per abitazioni con più spazio e maggiore accessibilità (ossia al di fuori del centro città).
Al contrario, il mercato immobiliare dell’Inner London è stato colpito in modo particolarmente severo dalla pandemia. Mosca e Stoccolma, che beneficiano delle condizioni finanziarie rilassate, hanno registrato negli ultimi quattro trimestri i tassi di crescita dei prezzi più elevati tra tutte le città analizzate e gli squilibri di mercato sono cresciuti in modo marcato. Il mercato immobiliare di Varsavia presenta ancora valutazioni eque, poiché la crescita dei prezzi è scesa al di sotto della media nazionale.
