Gli ultimi sei mesi del 2022 sono stati dei mesi particolarmente difficili per il mercato dei mutui. Senza dubbio la responsabilità maggiore è in capo alla Bce, che ha decretato una vera e propria corsa al rialzo dei tassi d’interesse, non preoccupandosi per niente dei problemi dei mutuatari.
Entrando nello specifico, cosa sta accadendo nel mercato dei mutui? Il divario tra mutui a tasso variabile e fisso continua a ridursi: a febbraio si è assestato sui 30-40 punti base. È probabile che il distacco sia destinato a ridursi ulteriormente: l’Euribor, con ogni probabilità, potrebbe raggiungere il 3% dopo l’ultima decisione del board della Bce. L’IRS, invece, è probabile che rimanga fermo ai livelli di gennaio. Nel caso in cui tutto dovesse procedere di questo passo, paradossalmente, a marzo ci potrebbero essere i mutui a tasso fisso più economici di quelli a tasso variabile. In estrema sintesi questo è il quadro che viene tracciato dall’Osservatorio MutuiSupermarket.it, il motore di ricerca e comparazione mutui gestito da FairOne spa.
Come cambia la domanda di mutui
Il divario in contrazione tra mutui a tasso fisso e quelli e tasso variabile si riflette direttamente nella domanda, che si è andata a polarizzare verso il tasso fisso. Questa soluzione è stata scelta dal 94% dei richiedenti un mutuo contro il 50% di quanti li richiedevano nel corso del mese di luglio 2022. Come se questo non bastasse, c’è stata anche un’accelerazione di quanti hanno presentato una domanda di surroga: nel corso dei primi mesi di febbraio – anche complice la decisione presa dalla Bce – hanno rappresentato il 44% delle richieste. Nell’analisi, l’osservatorio MutuiSupermaket spiega:
“In questo contesto, con tassi fissi che oscillano tra il 3% e il 4%, anche per i richiedenti più giovani che possono godere della garanzia Consap, Intesa Sanpaolo ha fortemente ridotto i tassi applicati ai mutui under 36 con durata lunghissima fino a 40 anni, applicando tassi più bassi persino rispetto ai corrispondenti mutui con durata trentennale. Questa manovra, favorita da una curva dei tassi IRS che vede valori più contenuti all’allungarsi della durata, ha l’obiettivo di favorire questa fetta di mutuatari nell’ottenere un mutuo a tasso fisso con una rata sostenibile nel tempo. Guardando la curva dei futures sull’Euribor 3 mesi, il mercato si aspetta un aumento di 50 punti base già a marzo, come annunciato dalla Lagarde, e di ulteriori 50 punti base nel periodo estivo. Il picco dei tassi è previsto proprio per il 2023 e poi si assisterà ad una graduale frenata. A metà del prossimo anno dovremmo vedere il costo del denaro scendere al 3% attuale per andare sotto il 3% entro la fine del 2025 e poi degradare gradualmente verso il 2,5% nel 2026”.
I numeri di febbraio
Proviamo a vedere quali sono le novità più importanti del mese di febbraio. Intesa Sanpaolo, ad esempio, ha introdotto alcune interessanti novità:
- mutui a tasso fisso con garanzia Consap (tassi fissi ridotti di 15 punti base);
- mutui per richiedenti over 36 (tassi fissi ridotti di 15 punti base);
- mutui per richiedenti under 36 senza garanzia Consap (tassi fissi ridotti di 55 punti base per fino a 30 anni e tassi fissi ridotti fino a 100 punti base per durate fino a 40 anni).
Webank e Banco BPM, invece, hanno aumentato lo spread dei mutui a tasso fisso da 10 a 30 punti base. Banca Sella ha ridotto i tassi fissi fino a 30 punti base. BNL ha diminuito i tassi fissi fino a 15 punti base; BPER Banca ha tagliato i tassi fissi da 20 a 40 punti base.
Gli indici di riferimento
La media delle rilevazioni mensili dell’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso IRS a 20 anni nel mese di febbraio 2023 resta stabile attestandosi a 2,63%. Il minimo negli ultimi diciotto mesi è stato registrato a agosto 2021: 0,26%.
L’analogo indice per i mutui a tasso variabile nel mese di febbraio 2023 registra una media di 2,52% in aumento dello 0,17%. Il minimo è stato registrato a dicembre 2021: -0,58%.
