Mutuo, 8 consigli utili per la negoziazione

Il mutuo ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. Si tratta di un finanziamento a medio lungo termine, con durata generalmente compresa fra i 5 e i 30 anni, concesso da una banca o un intermediario per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.

Tendenzialmente, il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile, il cui pagamento è garantito da un’ipoteca su un immobile. Ecco 8 utili consigli da seguire quando si negozia un mutuo, tratti dalla guida ad hoc della Banca d’Italia.

1. Valutare quanto chiedere in prestito

Prima di domandare un mutuo è necessario svolgere alcune considerazioni preliminari. Innanzitutto, bisogna avere un’idea dell’importo che si desidera chiedere in prestito e valutare se sia compatibile con le proprie caratteristiche anagrafiche, reddituali e patrimoniali.

In generale, l’importo che può essere effettivamente concesso dipende dal valore dell’immobile da acquistare e dal merito creditizio del richiedente. Solitamente viene erogata una somma fino all’80% del valore stabilito dalla perizia di un tecnico indipendente, importo che può anche essere superiore nel caso vengano fornite maggiori garanzie.

2. Quale rata mi posso permettere?

Per avere un’idea della rata sostenibile, il consumatore deve valutare attentamente il proprio reddito (anche in prospettiva) e determinare la propria disponibilità mensile al netto delle spese ordinarie e di eventuali imprevisti.

Ragionevolmente, la rata non dovrebbe superare un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle inattese e a possibili riduzioni di reddito derivanti da eventi avversi.

Nella valutazione del costo di un mutuo, bisogna tenere conto soprattutto degli interessi, ma anche delle spese notarili e delle imposte, che vengono pagate una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

3. Stabilire la durata del mutuo

Uno degli elementi che maggiormente influisce sull’importo delle rate da pagare è la durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto.

La rata, infatti, è determinata dalla somma tra quota capitale e interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; viceversa, quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi, ma più basse sono le rate.

4. Eventuali incentivi e agevolazioni statali

Prima di procedere è bene informarsi su eventuali agevolazioni o misure di sostegno previste dalla legge, ad esempio i mutui per giovani under 36 che vogliono acquistare la prima casa o ristrutturare quella adibita ad abitazione principale, usufruendo di una copertura finanziaria pari all’80% del capitale dato in mutuo.

Con l’emanazione del Decreto Sostegni Bis, i giovani possono infatti richiedere finanziamenti senza anticipo garantiti dallo Stato. Alcune banche concedono di accendere mutui fino al 100% del valore dell’immobile, tramite ricorso al Fondo di Garanzia Consap.

5. La scelta del tasso più adatto

Un aspetto fondamentale riguarda la selezione del tasso di interesse, che deve essere fatta sulla base della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, presenti e prospettiche.

È possibile scegliere tra diversi tipi di tasso, ma i più comuni sono: fisso, variabile, capped e misto. Il tasso fisso rimane costante per l’intera durata del contratto, proteggendo da eventuali rialzi del costo del denaro. Al tempo stesso, però, non permette di beneficiare di potenziali diminuzioni. È quindi l’ideale per chi preferisce avere fin da subito certezza degli importi da pagare o si aspetta in futuro un aumento dei tassi di mercato.

Il tasso variabile, invece, segue le oscillazioni di un parametro di riferimento ed espone ad un potenziale aumento delle rate. A parità di durata, i tassi variabili sono inizialmente più bassi di quelli fissi. È consigliato per chi desidera un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti delle rate.

Il capped rate è sostanzialmente un tasso variabile con un tetto limite, che protegge da oscillazioni eccessive dei costi di mercati. Il mutuo a tasso misto può invece cambiare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.

6. Considerare tutte le spese del mutuo

Come anticipato, gli interessi non sono l’unica componente di costo a cui bisogna interessarsi. Innanzitutto, bisogna considerare le imposte ed eventuali agevolazioni fiscali. Ad esempio, se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. Gli interessi sono detraibili dall’Irpef, a condizioni fissate dalla legge.

Altri costi riguardano le spese di istruttoria, di perizia, notarili, il premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile o eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito, gli eventuali interessi di mora e la commissione annua di gestione della pratica.

7. Confrontare le offerte di più intermediari

I tassi e le condizioni offerte dai diversi intermediari possono variare sensibilmente tra loro. Per questo, è utile informarsi adeguatamente sui siti internet delle stesse o in sede, o ancora utilizzando i siti comparatori che permettono di farsi un’idea e trovare le condizioni più adatte alle proprie esigenze.

Un parametro utile per il confronto è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sul Foglio contenente le Informazioni generali. Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Se il tasso del mutuo è variabile o misto il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

8. Dopo aver negoziato il mutuo

Prima della conclusione del contratto, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata.

Bisogna poi tenere sempre presente che il mutuo è un impegno economico pluriennale e che negli anni potrebbero emergere altre esigenze, considerando dunque se non ci si stia indebitando troppo.

Potrebbe essere utile anche verificare che il tasso applicato non sia usurario, confrontandolo con la soglia limite definita in base al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) e pubblicata sul sito internet della Banca d’Italia.

Infine, una volta stipulato il contratto, sarà necessario pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi e rivolgersi all’intermediario nel caso emergano difficoltà in questo senso, per rinegoziare il mutuo o trovare altre soluzioni.