Casa, cosa conviene tra mutuo e affitto in queste città italiane (dopo l’aumento dei tassi della BCE)
La tanto attesa pausa non si è materializzata. La Banca Centrale Europea ha annunciato un aumento dei tassi di interesse di un quarto di punto percentuale, portando il tasso sui rifinanziamenti principali al 4,50%, il tasso sui depositi al 4%, e il tasso sui prestiti marginali al 4,75%. Questa decisione entrerà in vigore a partire dal 20 settembre e si tratta del decimo aumento consecutivo dei tassi d’interesse. Un aumento che si traduce in un aggravio per la rata del mutuo della casa a tasso variabile, ma con il nuovo anno è possibile un’inversione di tendenza. Con questo aumento, secondo una simulazione degli esperti di Mutui.it e Facile.it, per un mutuo a tasso variabile da 126.000 euro con un piano di rimborso di 25 anni, la rata mensile raggiungerebbe quasi 760 euro, un aumento del 66% rispetto all’inizio del 2022.
Con l’annuncio di questo recente aumento dei tassi d’interesse, molte famiglie si trovano ad affrontare una decisione ancor più complessa nel contesto economico attuale, ragionando se sia più vantaggioso optare per l’acquisto di una casa mediante un mutuo o se sia preferibile rimanere nell’affitto. Per aiutare a gettare luce su questa delicata decisione, Altroconsumo ha intrapreso uno studio approfondito. Attraverso simulazioni dettagliate, sono state analizzate le dinamiche dei costi legate all’affitto e al mutuo in tre diverse città italiane, per capire quale opzione sia più conveniente e quale possa offrire una maggiore stabilità finanziaria in un periodo di incertezza economica.
Casa, cosa conviene tra mutuo o l’affitto?
Nel panorama attuale, i costi associati all’affitto di immobili stanno crescendo ad un tasso superiore rispetto all’aumento generale dei costi di vita, mentre i prezzi di vendita delle abitazioni rimangono relativamente stabili. Col tempo infatti, in molti prima di prendere casa stanno pensando se conviene prendere una casa in affitto o comprarla e pagarci il mutuo, nonostante in quest’ultimo caso ci sono requisiti specifici da soddisfare in termini di età, reddito e importo massimo prestito ottenibile. La decisione dipende da una serie di variabili, alle quali si sommano i vantaggi fiscali per i giovani, che possono spostare la bilancia a favore dell’acquisto di una casa. Altroconsumo ha esaminato in dettaglio queste agevolazioni e i costi associati all’acquisto di una casa, cercando di capire nelle città italiane di Milano, Bergamo e Brescia conviene prendere in affitto o con un mutuo.
La scelta tra acquistare una casa o prenderla in affitto è influenzata da numerosi fattori, compresi quelli di natura personale. Ad esempio, alcune persone potrebbero optare per l’acquisto di una casa per lasciarla in eredità ai propri discendenti, mentre altre potrebbero preferire l’affitto per avere la flessibilità di cambiare residenza o città. È comune anche prendere in affitto una casa più piccola in attesa di poter acquistare una dimora più grande. Tuttavia, la decisione coinvolge anche considerazioni economiche, e abbiamo effettuato alcuni calcoli per chiarire le dinamiche che influenzano questa scelta.
L’acquisto di una casa richiede un capitale iniziale consistente, pari al 20% del prezzo della casa, oltre ad altre spese aggiuntive come le commissioni dell’agenzia immobiliare o i costi di trasloco. È raro ottenere un mutuo per il 100% del valore della casa, e tali mutui tendono ad avere tassi di interesse più elevati. Il rapporto tra il capitale del mutuo e il valore della casa, noto come LTV (Loan to Value), è un aspetto chiave da considerare. Inoltre, per ottenere un mutuo, è necessario essere considerati affidabili dalla banca e in grado di coprire il pagamento della rata mensile. In genere, la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito mensile del mutuatario. Ad esempio, se il reddito mensile è di 1500 euro, la rata non dovrebbe superare i 500 euro. È possibile utilizzare un calcolatore online per determinare quale sia la rata adeguata alle proprie condizioni finanziarie.
La simulazione tra mutuo e affitto: i numeri in queste città
Nel dettaglio, ecco alcune simulazioni effettuate da Altroconsumo prendendo in considerazione le città di Milano, Bergamo e Brescia, che servono a far capire che tipo di convenienza ha l’acquisto della casa rispetto all’affitto.
Da come si evince dalla tabella, la rata del mutuo è sempre inferiore all’affitto mensile, il che può rappresentare un risparmio mensile. Tuttavia, occorre tenere presente che il mutuo ha una durata di 30 anni, mentre l’affitto è una spesa mensile fissa. Di conseguenza, a lungo termine, i costi totali del mutuo potrebbero superare quelli dell’affitto, anche se ciò può variare in base alla città e al mercato immobiliare. Ad esempio, per una casa del valore di 240.000 euro situata nella zona di Farini a Milano, si avrà un mutuo con una rata mensile di 862 euro per un periodo di 30 anni, pagando in totale 365.520 euro D’altra parte, l’affitto di una casa simile nella stessa zona di Milano verrebbe a costare 1.000 euro al mese, che in un periodo di 30 anni verrebbe a costare in totale 360.000 euro, una differenza quindi di 5.520 euro.
Un aspetto importante dell’acquisto di una casa è il possesso dell’immobile, che può aumentare di valore nel tempo e offrire la possibilità di rivenderlo o affittarlo in futuro, con la prospettiva di guadagnare da questa operazione. Ad esempio, negli ultimi 10 anni, il valore delle case a Milano è aumentato del 43%. In definitiva, l’acquisto di una casa può essere una scelta vantaggiosa, ma richiede la capacità di coprire le spese iniziali e un reddito sufficiente per ottenere il mutuo, considerando che le banche di solito non concedono mutui con rate superiori a un terzo del reddito mensile disponibile del richiedente. La scelta dipenderà anche dai livelli dei prezzi immobiliari e degli affitti nella zona di interesse.
