Reflazione e sete di rendimento. Crescita positiva, ma sotto tono. E tassi d’interesse ancora contenuti. In condizioni normali, questa combinazione dovrebbe premiare l’investimento nel mattone di carta, favorendolo rispetto ad altre classi di attivo, anche per la capacità di proteggere il capitale da un sollevamento delle aspettative sull’inflazione.
Invece il mercato continua a scommettere contro. Le posizioni ribassiste sul real estate statunitense, pari al 6%, sono ai massimi degli ultimi tre anni. Contestualmente il premio sui dividendi del credito di buona qualità (investment grade), si attesta al 3,6%, il livello più alto raggiunto in oltre 10 anni. Questi valori, “dimostrano che una parte dei venti contrari strutturali è già stata scontata”, osserva Patrick Moonen, strategist multi asset di NN Investment Partners.
Le ragioni del trend negativo
Cosa rende gli investitori così pessimisti sul comparto immobiliare? Prima di tutto, il passaggio dai negozi con punti vendita reali all’e-commerce, insieme alle modalità di lavoro flessibile (smart working), che riduce la domanda di spazi per uffici. Da gennaio, questi due fattori hanno esercitato un impatto molto negativo sul settore immobiliare quotato. Ci sono però delle differenze significative tra i vari comparti di questo mercato.
“Si registra una differenza di performance di circa 25 punti percentuali tra il segmento meno performante, rappresentato dai Reit focalizzati sui negozi al dettaglio e quello più brillante dei Reit industriali”, annota Moonen. Vale la pena ricordare che i Reit, acronimo di Real estate investment trust, sono società quotate specializzate nell’acquisizione e messa a reddito di immobili di varia tipologia. Il divario macroscopico messo a segno di recente si deve a differenze significative nei fondamentali dei rispettivi settori. “I Reit retail stanno affrontando una fase di difficoltà a causa del passaggio allo shopping online, mentre quelli Industriali stanno guadagnando poiché possiedono e gestiscono centri di distribuzione e magazzini”.
Più in generale, secondo il gestore di NN, alcuni fattori ciclici favorevoli non sarebbero adeguatamente scontati nelle valutaizoni di mercato: da un lato, la crescita delle vendite retail. Dall’altro l’andamento positivo del mercato del lavoro e da ultimo, il buon andamento degli indicatori di fiducia.
“Da una prospettiva top down, vediamo che i dati macroeconomici sono solidi e migliori delle aspettative. Ciò è di supporto all’immobiliare. Guardando al contesto dei tassi di interesse, il rischio di un rapido aumento dei tassi di interesse appare ancora limitato data la carenza di inflazione – conclude Moonen – ma un contesto di tassi in rialzo combinato con spread di credito ai minimi potrebbe creare qualche difficoltà”.
