Chi è patito del calcio vivrebbe anche dentro uno stadio, se potesse. Ma da un punto di vista urbano è indubbio che la costruzione di uno stadio può comportare vantaggi e svantaggi su più fronti. Infatti c’è da chiedersi quali saranno gli impatti dei due nuovi stadi promessi dall’Inter e dal Milan, a quasi 100 anni dalla nascita di San Siro.
Anche se ancora in trattativa, entrambe le costruzioni potrebbero influenzare notevolmente il prezzo degli immobili, forse più di quanto possano fare altri progetti metropolitani in corso o in divenire. O addirittura influire nell’indotto commerciale del Comune. Anche Immobiliare.it s’è chiesto il potenziale sviluppo dei prezzi urbani davanti ad architetture mastodontiche come quelle degli stadi, e ha pubblicato di recente un report.
Inter e Milan, in arrivo due nuovi Stadi
70mila posto a sedere, forse 4 anni per la costruzione. Questi sono i primi dati in merito allo stadio che dovrebbe venire costruito a Rozzano, una località nelle vicinanze del centro meneghino. Al momento ci sono ancora le trattative con la famiglia Cabassi per l’acquisto del terreno, ma già il Comune ha dato il benestare, con l’approvazione del Pgt (Piano di Governo del Territorio). Se l’iter procede nel migliore dei modi, il nuovo stadio dovrebbe essere pronto entro il 2028/2029.
E già si pensa all’indotto attorno al nuovo stadio, che dovrebbe rivaleggiare con l’ormai storico San Siro. Si valuta infatti l’inserimento, non solo delle attività legate all’Inter, ma anche di un centro sportivo e di un parco a disposizione anche della cittadinanza, oltre ad un museo e ad uno store.
E così anche il Milan, che starebbe valutando la costruzione del suo stadio a San Donato. Oltre allo stadio, una cittadella dello sport, con un’arena da 18mila posti. A differenza dell’Inter, ancora il Comune non s’è pronunciato sull’accordo di programma per cambiare l’attuale Piano di Intervento Integrato (P.I.I.).
Anche perché, come per quello dell’Inter, lo stadio prevederebbe ben 70 mila posti, e dovrà essere pronto entro il 2028/2029. Forse più dell’Inter, il Milan vuole che attorno ci sia un’attività commerciale molto legata allo sport, ma senza disdegnare ristoranti, un’attività di entertainment viva durante l’anno. Il tutto coperto da spazi verdi.
Vivere vicino allo stadio, lo studio di Immobiliare.it
Riassumendo, se i due progetti gemelli dovessero approdare, le due località di San Donato e Rozzano potrebbero godere di nuova linfa commerciale e residenziale. Costruzioni del genere, che portano ogni anno centinaia di migliaia di tifosi paganti, nonché attrattiva turistica, sono da sempre fonte di entrate in più per tutti, anche per i Comuni. Al punto che l’ambizione di questi posti si fa sentire anche a livello immobiliare, a giudicare dai dati dello studio di Immobiliare.it.
Nel suo ultimo report, il portale leader in Italia per i servizi immobiliari ha voluto confrontare il costo medio delle case entro i 20 minuti a piedi dai principali stadi della Serie A con il prezzo medio del quartiere di riferimento. Sono stati presi in esame i seguenti stadi storici, quali:
- stadio Olimpico a Roma,
- stadio Meazza (San Siro) a Milano,
- stadio Artemio Franchi a Firenze,
- stadio Dall’Ara a Bologna,
- stadio Maradona a Napoli,
- Gewiss Stadium a Bergamo,
- stadio Bentegodi a Verona,
- stadio Ferraris a Genova,
- Allianz Stadium a Torino.
Il risultato è che in tutti i luoghi in cui viene costruito, il prezzo dell’immobile a volte è superiore e a volte è inferiore rispetto alla media del quartiere. Si va dal caso dell’Olimpico, dove l’acquisto della casa prevede una spesa al metro quadro di 5.000 euro, contro i 5.500 nel resto del quartiere (-10%). E così a Firenze, con prezzo nelle vicinanze del Franchi a 4.100 euro/mq, 400 euro in meno rispetto alla media di quartiere. Di contro, Milano richiede il 6,4% in più se vuoi la casa vicino a San Siro (4.400 euro, contro i 4,170 euro medi).
La spesa più estrema è a Bergamo: se compri in zona, costa 1.900 euro al metro quadro. Vicino al Gewiss, costa 2.160 euro, circa il 14% in più. Mentre il risparmio più contenuto, di poco superiore a quello dell’Olimpico, è presso lo stadio Bentegodi di Verona, con soli 1.780 euro al metro quadro contro i 1.990 euro del quartiere (-10,6%).
Quanto cresce l’economia vicino allo stadio?
Se a livello immobiliare il risultato è altalenante, per quanto riguarda l’indotto economico ci sono invece delle possibilità più concrete di una crescita finanziaria. Secondo l’analisi condotta dal team di lavoro della Lega di Serie A, riportata da Calcio & Finanza, mostra come molti stadi siano arretrati, ma ancora promettenti a livello di investimenti. Anche solo gli investimenti da parte dei club calcistici, dell’ordine di centinaia di milioni di euro, possono garantire alle infrastrutture maggior sicurezza negli impianti, e una riduzione della violenza anche dell’80% rispetto a prima.
Senza contare l’indotto economico. Il report accenna per le nuove costruzioni sportive in Germania un indotto complessivo di circa 12 miliardi, con un’affluenza incrementata del 40%. Solo per quanto riguarda le spese affrontate dai club della Liga si parla di 1 miliardo di ricavi da stadio in 5 anni. Addirittura in Francia hanno portato alla creazione di 15mila posti di lavoro.
Se si facesse tali investimenti in Italia (non solo quindi nel caso degli stadi citati sopra), nei prossimi 10 anni, con un incremento degli investimenti da 2,8 a circa 4 miliardi, si avrebbero minimo 10 miliardi di indotto commerciale, di cui 1,5 destinato alle casse dello Stato solo per i ricavi da Stadio. Ci sarebbe così la creazione di 20mila nuovi posti di lavoro, oltre ad un incremento del 30% dell’affluenza. Un’immagine che potrebbe diventare realtà con i due nuovi stadi, almeno per quanto riguarda le località di Rozzano e San Donato. Ma questo dipenderà anche dalla tipologia di investitori.
